這幾天在深圳把落戶的事搞定，變成深圳人了。
這也是我今年的小目標之一，完成得異常順利。
另一個小目標是每天至少在「人生要選對」里寫十個帖子，任重道遠，這才4月份。
在深圳呆了四天，也不知道玩啥，在酒店里查了些資料，走馬觀花地看了些樓盤。
我常在知識星球里提到深圳，因為它的高度市場化、寬松的戶口政策，對于多家庭來說是有戰略意義的。
一線打拼的年輕人，在深圳上車是非常好的選擇。
深圳的落戶政策之寬不必多說，只要戶口辦下來就有資格買房，不必苦苦熬社保。
其次，深圳可以做到3成首付，低總價的房子又足夠多。
相比其他三個一線城市，深圳的政策門檻和資金門檻都是最低的。
很多地方一套300萬的一居也可以做到6k/月的租金，拿著這個錢在其他一線城市租房生活。
我管這個做法叫「錯過北上廣，但沒錯過一線」。
沒辦法，形勢所迫。
低政策門檻也讓深圳成為那些想把二三線磚頭置換成一線磚頭的家庭們的最佳選擇。
想在一線買二套的家庭，深圳的二套首付比例為5成，也比京滬的7成首付要低。
而且深圳高度市場化，還可以通過全款轉抵押的方式把實際首付做到三成。
當然這其中也有一些坑，下文會有定量分析。
正是以上優點讓深圳變得具有戰略意義。
簡單介紹下深圳樓市，這是個嚴重供不應求的市場。
不算農民房和小產權房，深圳的商品房總量大概180萬套。
就算把小產權、農民房等所有加一起也才450萬套的總存量。而京滬的存量市場接近800萬套。
深圳土地也很有限—面積是北京的1/6，就這點兒地，山還特別多，占地30%左右。綠化和市政用地又占了近20%，剩下50%才能用于建設。
在需求端，深圳的真實常駐人口超過2000萬，加上寬松的落戶條件和對大灣區的吸血效應，每年都有大幾十萬的增量人口，高學歷人口占比高，人均年齡不到35歲，都是剛需。
而且港澳臺和外籍人士都有資格在深圳購房一套，沒有額外限制。
潛在購買力可想而知了。
當然，深圳也沒有那么完美，實際操作過程中還是有不少弊端的，我們來定量分析一下。
在深圳買二手房最怕的就是總價超過各區的「豪宅線」從而產生「豪宅稅」。
比如下圖：
只要買的二手房價格超過豪宅線都會被收取「豪宅稅」。
舉個例子：
如果在南山買一套600萬總價的二手房，它的上一次交易價格為300萬，那么產生的交易稅費有如下：
你們感受下...
其中最讓人苦不堪言的就是豪宅稅，這里最大的bug是現在豪宅稅的標準是2015年10月份。
但跟那個時候相比，現在的房價已經翻倍了。
所以，深圳看上去能做到3成首付，可一旦房產總價超過各區規定的豪宅線，算上附加成本的真實首付也沒有看上去那么低。
定性結論：
深圳最友好的房子就是低于豪宅線的低總價剛需房，要是房東可以自己贖樓，那就更好了！
因為在深圳時間非常有限，還要吃吃吃，所以掃盤必須「斷舍離」，我只走馬觀花地看了寶安、南山和福田的個別片區。
必須表揚下綠牌中介，能保證真房源，沒啥套路，節約彼此時間。
中原地產在深圳的門店也不少，我一家也沒進去過。
在感興趣的版塊隨便挑個鏈家門店進去，墻上一般都會掛著這家門店覆蓋片區的示意圖。
像這樣：
可以讓中介照著示意圖給你科普下片區：
板塊規劃、交通、配套、最貴的盤是哪、哪片是老破小，每個小區的優缺點、房齡。
報上首付預算，讓中介推薦幾個合適的房源。有鑰匙就看一看主流戶型，沒鑰匙的話也無所謂，實地感受一下就可以了。
掃盤就要提高效率，加快速度。
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