東莞二手房限購、深圳重拳打擊假離婚、南京限購再升級……近幾個月來，各地樓市新政不斷，住宅市場調控從嚴持續加碼，讓不少人將目光投向了公寓。
實際上，公寓也是樓市的重要組成部分，今年上半年以來，關于公寓的新政也有不少，有的城市已經對公寓進行了嚴格的管控，而有的城市卻對公寓放開落戶……快來跟南小寓一起了解一下！
7月31日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房建設局發布《關于停止商務公寓審批的通知》，重點如下：
1、全市范圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目審批；
2、鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房；
3、已建、在建和正在審批的商務公寓項目，不受影響；
4、優化城市規劃布局，減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。
政策文件：
業內人士解讀：
停止商務公寓審批，被看作是深圳對打擊炒房的再次出招。
此舉將從用地結構上提高居住及配套用地比例，增加居住用地規模，增加公共住房供給，進一步改善市民居住條件，同時保障市民安居需求。這也將進一步緩和深圳房地產市場長期供需不平衡的矛盾。
此次政策針對的是類住宅產品，包括傳統公寓以及合法的辦公式公寓。未來，深圳商務公寓或將成為稀缺品。缺乏深圳“房票”的意向購房者，只能轉向存量有限的公寓市場。
5月29日，桂林市住房和城鄉建設局網站公布“關于征求《關于化解非住宅商品房庫存的若干意見》（征求意見稿）的修改意見的函”，意見共12條，具體內容如下：
1、推動房地產去庫存與土地供應聯動
2、優化各類非住宅項目布局
3、允許未開發非住宅商業房地產轉換用途
4、鼓勵支持商業辦公項目調整轉型
5、允許房地產在建項目調整商住比例
6、允許未建或停工的商業辦公項目申請緩建
7、允許商業辦公、旅館項目調整規劃分割銷售
8、鼓勵企業將商業、辦公等非住宅商品房轉化為自持物業
9、鼓勵商業辦公室項目消費，降低商業辦公用房使用成本：個人購買存量服務型公寓可享受與該區域商品住宅同等的入戶、入學、參加城鄉居民基本醫療保險等政策。
10、鼓勵銀行加大對單位和個人購買商業辦公用房的支持力度：降低商業辦公用房個人按揭貸款首付款比例至30%，貸款期限可延長至20年，允許購買服務型公寓的購房者提取住房公積金，使用住房公積金貸款。
11、切實規范將住宅登記為市場主體經營場所的行為
12、加快制定住宅小區地下車位確權登記辦法
政策文件：
業內人士解讀
對于樓市、企業和購買非住宅商品房的客戶，將帶來一定影響與利好。
從購房客戶角度而言，意味著購買特定類型的非住宅商品房，首付比例可降低至30%，同時還可以使用住房公積金，甚至購買服務型公寓可以入戶、入學等。
對企業來說，政府鼓勵銀行加大對單位和個人購買商業辦公用房的支持力度，有利于企業銷售、回籠資金。
對樓市來說，公寓、商鋪向來去化緩慢，“加快非住宅商品房去庫存”仍是政府重點目標任務。而穩定樓市，則需要住宅商品與非住宅商品“兩條腿”一起走。
4月28日，浙江省公安廳正式發布《浙江省常住戶口登記管理規定》（以下簡稱《戶口規定》）及10條便民舉措，規定將于5月1日正式實施，內容如下：
1、取消父母投靠落戶年齡限制，與成年子女共同居住生活的父母，可以投靠落戶（杭州市城區除外）。
2、放開直系親屬、配偶或配偶父母間投靠落戶限制。
3、允許在直系親屬所有的房屋產權內落戶。
4、支持孵化器、眾創空間、特色小鎮等設立集體戶，取消集體宿舍的條件限制，允許人才公寓、酒店式公寓設立集體戶，推行設立社區（村）公共集體戶。
5、省內戶口遷移不再使用遷移證件（大中專院校學生戶口遷入、遷出學校等除外）。
6、簡化戶口登記事項申報材料，實行次要材料容缺受理，政務共享信息等同紙質材料，不要求提交材料復印件。
7、推行部分戶口登記事項“全市通辦”，設區市范圍內可以異地提交申報材料。
8、開通居民身份證辦理“綠色通道”，符合條件的申領人可以享受優先受理、簽發、制作等服務。
9、實行居民身份證（含港澳臺居民居住證）全國范圍免費快遞。
10、省內異地申領居民身份證期間，可以異地申領臨時居民身份證。
業內人士解讀
這10條便民舉措“干貨滿滿”，最值得關注的一條就是——允許人才公寓、酒店式公寓設立集體戶。
一是有利于引進更多的人口，特別是人才的引進。雖然全國范圍內，各個城市集體戶口的政策不太一樣，而且與普通戶口享受的權益有所差異，但一旦酒店式公寓可以辦理集體戶口后，就可以誕生出外地人落戶一條龍的服務，也就是說先落戶在該城市的集體戶口，然后擁有相應的資格購房，購房后，再轉為獨立戶口?？梢哉f是變相繞開限購的一個途徑。
二是可以刺激公寓的消化，但需要注意的是，并不是購買或承租酒店式公寓就能落戶，前提仍是要滿足一定的落戶條件，然后可以選擇是否落戶在該酒店式公寓的集體戶口上。
三是放寬了集體戶口的落戶條件，辦理流程上也更方便了。
3月3日，廣州市人民政府網站發布《廣州市人民政府關于印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》。
其中第三十一條如下：
促進房地產市場平穩健康發展。優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。
新政發布僅僅一天，3月3日午夜，官網“下架”新政，相關人員表示；文件中關于商服類項目相關條例細節會有所調整，其他條例未變，后續文件會再掛出。
3月4日午夜，“48條”重新上架，值得注意的是，第三十一條的“配方”變了，此前關于“廣州公寓、商鋪等商辦項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元”的第31條內容不再提及。
政策文件：
上為廣州市政府3月3日發布的文件，目前已不在最新公告中
新通知截圖
業內人士解讀
在3月3日原版《通知》發出之后，不少地產行業人士認為，這對廣州商服物業市場是一個大利好，特別是對公寓市場而言。這一舉措，對于開發商回暖資金，買家購買一手公寓，及二手公寓的解套，均大有影響：
其一，是購買條件解禁：商服類的項目，不再受政策約束，可以賣給個人；
其二，是產品面積解禁：原來受政策影響的300平以上的商業項目，未完成規劃報建手續的，可按照市場的需求，切割成更小的單位，推出市場。
其三，是二手公寓交易解禁：已確權登記的不再限定轉讓對象，原本公司持有的物業，也可根據程序，轉讓給個人。
不過隨著有關商服類物業新政被替換，這意味著，在廣州實行近三年的公寓限購政策可能會繼續實行。
2月4日，南京市規劃和自然資源局等4家單位聯合發布了《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》，重點內容：
1、針對商辦項目，應嚴格依據經批準的控制性詳細規劃出具規劃條件，土地出讓合同中應增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質、規劃用途，將商辦項目改為‘類住宅’的，出讓人有權解除合同，并無償收回土地使用權”。
2、加強商辦項目水電氣管理：規劃核準圖、建筑施工圖中未明確標注為衛生間、廚房等功能用房的建筑單元，禁止安裝上下水管道及用水計量設備，商辦建筑（除有餐飲功能的區域外）以及配建的酒店式公寓嚴格按照商業用氣報裝條件執行。
3、督促開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標準以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質。
4、地上建筑總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商辦建筑面積30%的酒店式公寓（可分割銷售）；5000平方米以下的，地上商辦建筑自持比例不小于50%。
5、商辦項目可分割銷售部分，可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建筑面積不得小于45平方米。
6、城管、房產、建設、市場監管、消防（公安派出所）以及轄區街道等部門要加強對商辦項目的日常巡查，發現虛假宣傳、違規銷售、違規拆改、偷面積等違法行為的，及時按職責查處，并計入征信。
政策文件
業內人士解讀
此通知之所以出臺，是因為商辦類項目違規拆改銷售現象由來已久，在全國主要城市都普遍存在，這些拆改銷售行為不僅極易引發社會群體矛盾，而且破壞了市場經濟基本規則，擾亂了市場公平環境，對政府的后續管理帶來很大難度。
此外，該政策還加強了對商辦類項目建筑形態、功能布局、水電氣線路設置等內容的審查，防止此類建筑后期居住化改造的可能；明確衛生間、開水間、上下水管道井以及廚房等功能設施須集中設置，避免潛伏設計，從源頭上杜絕建成后出現問題的可能。
在銷售方面，也將進一步督促開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標準以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定，提醒買受人本項目為商辦項目，而非住宅性質。
很多人說投資公寓很“坑”，因為公寓的實用功能遠不如住宅，光無學區、不能落戶這幾點就能勸退很多買房人。但從投資的角度來說，公寓的屬性更多是保值而非增值。
在南小寓看來，購買公寓最重要的原則就是面積不宜過大，總價越低越好。
其次，相比住宅，公寓對地段的敏感度非常高，想要后期好出租必須得選擇交通便利、基礎配套醇熟的地段。地段優勢明顯，租客的需求就會強大。
當然，物業和開發商同樣重要，作為一種長線投資，開發商的實力和物業公司的管理水平往往對后期的租金漲幅起著決定性作用。
最后，投資公寓同樣要多多注意政策。因為，政策的變化，才是公寓投資最大的風險所在。
