文：園長
最近在搞孩子轉學的事情，火特別大，新開學校，高年級開班得湊人數，愿意湊的倒是多，但是很多人沒收樓啊，沒收樓就不能開冊入戶，教育局不認，人數不夠，就開不了。
沒錯，我買了個寂寞，天天在群里求人，轉學接龍了解一下，做做氛圍組問題也不大，以后多個選擇啊娃，來來，我們接龍一下吧
沒用，沒用，沒用！愿意轉的沒收樓幫不上，已收樓的人數湊不夠??！就算本愚公再垂死掙扎，也是一樣搬不動開冊入戶的萬重大山??！而且，接下來，東部教育扯皮會是常態，因為熱大家扎堆了買，房子賣的越多，未來讀書就會越緊張，維權也會越多。
如果你對學位時間卡的很緊，不建議看東部，建議看番禺，因為昨天有番禺業主告訴我：番禺只要學位夠，馬上買房趕得上今年入戶就可以讀書的。
馬上買房馬上入戶趕得上招生就能馬上讀書？？
不信邪的本園，馬上去番禺看了房，跟開發商了解，并且打電話問了番禺教育局和派出所，是真的?。?！只要網簽后查冊能查到，就可以去派出所遷移戶口，人戶一致趕得上當年招生，那就可以當年讀書，理論上現在買，4月網簽，加市內遷移，5月招生前搞定，完全趕得上今年上學。
關鍵是不用等收樓啊，想到這里，我真的又忍不住又把某臨收樓才能開冊入戶的規定，問候了100遍??！
就憑這點，即買，即網簽，即開冊入戶即讀書，番禺就能把黃埔天河南沙秒一個身位啊。聽著是不是跟買二手差不多？
沒錯。所以，急著孩子讀書的，對教育有點追求的，看番禺。
番禺找學位，也就星瀚落定9年一貫制廣外附和學位不緊張，星瀚這個盤，以前我覺得它雖然帶名校，但周邊不算成熟，可以買，不過也就還行，但經歷了吃了東部維權的瓜，轉學轉個寂寞之后，才發現，小看了小看了。
你說，鬼能知道，就9年一貫制名校+網簽就可以開冊，星瀚就能逆轉翻盤，連租金都能拉高呢？？對，你沒想明白，我開始也沒想明白，房產知識真的也是要不停刷新不停被教育不停學習??！
你之前想的是不是，星瀚這個地方，不就是孩子讀書自住嘛，22號線沿線可租的選擇多，沒啥外來需求，租金應該上不去。
錯了??！由于番禺網簽就可以開冊入戶讀書，那么，很多還沒有收樓但是孩子要讀書的家長，租房就是剛性需求，但是第一批收樓的只有幾百戶，扣掉自住的，拿出來的放租的并不多，這種情況下，租金是不是房東說了算？？所以當初買星瀚的人，也沒想到租金回報的是這個邏輯吧……
走眼了走眼了，說回星瀚。
星瀚是地鐵22號線陳頭崗車輛段上蓋，大約4300戶，帶公辦24班幼兒園，45班中小學，學校也是公辦，9年一貫制中小學廣外附校，今年移交教育局，不出意外的話，9月開學（具體以教育局公示為準）。
園長認為，這個盤，適合以下幾種群體
第一，適合急迫切上學的買房同學，300多萬上車讀書，同價選個老破小二手，不如買個能上班的名校新房。
第二，西部上班，兼顧教育提升居住品質的改善同學。
第三，適合西部的老破小，資產置換同學
第四，適合番禺對學位有確定性需求的改善同學
第五，珠城琶洲同學，急用學位的，可以與東部對比。
第一就不用講了，如果你急用學位的時候，番禺能搞定。
番禺網簽就可以開冊入戶，理論上只要你足夠主動買房入戶了，番禺教育局就可以在戶籍人口數據里排查出當年適齡小朋友的數據，教育計劃安排上能走到前面。而東部呢，一般年中和年底是收樓節點，業主5-7月完成了入戶后發現，3月4月，教育局的安排就已經做好了，怎么可能不維權扯皮？？
第二三四，西部上班同學，不用往東看！
東部確實紅，但是西部是工作的主場，如果買在東部，每天2-3個小時的通勤時間非常痛苦，意味著你人生最好的年份都在奔波中沒有幸福感，每套新房的持有周期是5-8年（收樓2年，拿證1年，限售2年，拿證5年免增值稅），假設32歲能買房，8年之后就是40歲，40歲之后跟40歲之前能比么？？沒人能保證未來10年后樓市的邏輯，抓住自己能住的，才是對的。
說說星瀚適合哪些西部同學。
星瀚屬于南站板塊，南站是廣州最重要的交通樞紐之一，交通樞紐的目的就是疏導人流，通達性及其重要，要手抓四方，方便各地區的人來南站。南站方便，意味著，一站之隔的星瀚去這些地方也很方便。
園長拉了一個星瀚的交通輻射圖，你可以看看，星瀚（南站板塊），通過地鐵，跟西部所有的概念區關系都極近，以下這些區域上班的同學，星瀚都是可以考慮的。
和海珠創新灣的鏈接是靠2號線，和白鵝潭，番禺廣場是靠22號線，和番禺南站，萬博，大學城和創新城，順德北滘是7號線，和千燈湖是靠22號線和廣佛線。
大概測算了一下星瀚通過現在已經開通/待開通的地鐵公路去往各區的時間，大概可以參考一下。
以上區域，在意孩子教育的，可以買南站的星瀚tod，相對學位沒那么緊張，生源穩定，也有名校廣外附的9年一貫制加持，相比海珠荔灣的老舊二手，還是要優勢很多的。
至于珠城同學，著急孩子上學的可以看，不著急的你們自己對比。
說說星瀚的產品。
星瀚在賣85-112的平層，98-107的復式戶型，但是，聽聞馬上要出70多方的小戶型，園長覺得，有兩個群體可以重點關注這個盤，第一，預算300萬左右有娃讀書的同學，第二，預算適中，家里孩子，人口多的同學。
第一個是，現在西部的超小戶型現在極少見，貨量不多，整個市場沒什么挑選的空間，你不看，錯過了就錯過了。
第二，星瀚的復式是真復式（廣州2018年之后，就不批復式了，如果復式，架空層是要算面積的），星瀚規劃批的早，魔術面積很多，園長自己手癢拉了一下，98復式正常3房，但是裝修架空層上面還可以隔一個主臥和小書房，4個正常大小的房間和一個小書房。
107復式空間更大更規整，入戶可以做茶室/麻將房/兒童游樂間，樓上架空層也可以隔出主臥，大書房/孩子房和衣帽間，接近5個正常房間可以利用。
假如家里人多，2老+2中+2小，房間多是硬性需求，同等情況下，換在其他區域，大概至少120平以上，按照市區4-5萬均價，總價差接近100萬，這樣看，復式107的性價比還OK。
戶型圖大概感受一下
最后，說說星瀚的居住方便性和未來價值。
星瀚附近還沒有開發，相比起其他區域確實沒那么好看，但是我們買房是必須要取舍的，要根據你自己的需求來，它的教育和交通是最大優勢，配套呢，園長認為小區內的自給自足的士多和肉菜市場基本沒問題，大商業可以通過地鐵去南站，漢溪長隆，萬博番廣和未來的白鵝潭太古里商業，都是15-30分鐘地鐵，問題是不大的。
在能解決孩子讀書，自己上班的基礎前提前提下，園長覺得可以守南站。
南站的交通路網已經打通，另外，南站也是番禺在大灣區的重要戰略支點。
其一，通過南大干線，番禺內部互聯，去所有的概念區都很方便，比如南站長隆，萬博，創新城和汽車小鎮
其二，南站板塊的交通已經拉通了廣州市內天河海珠荔灣甚至南沙區域，廣州南部西部北部重要節點也都通過南站
其三，南站是撬動佛山的重要支點，佛山的千燈湖，三山新城和北滘3個重要產業中心都靠近接近南站
其四，也是最重要的一點，萬博已接近成型，番禺政府開始開發南站了（南站土地收儲是最多的）??！
所以，能住能守，南站還是有希望的。
而22號線是串聯廣州老城的副中軸線（18號線是廣州的灣區中軸線主線，鏈接新城）從白云機場，到白云棠溪站，到廣州火車站，到白鵝潭，到南站，番禺廣場，慶盛，到東莞，到深圳，長線價值也很大，并不亞于18號線。
所以，星瀚的買入，其問題不大
