《瞭望東方周刊》記者萬宏蕾
近日，上?！拔鍌€新城”建設廣受關注。3月初，上海市人民政府印發《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》（以下簡稱《意見》），支持嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城規劃建設，明確到2035年，五個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建成長三角地區具有輻射帶動作用的綜合性節點城市。文件中最引人注意的，就是“探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策”。
“這意味著，五個新城未來極有可能會形成獨立的購房政策和房地產模式?！睖现斀浽u論人孫金華告訴《瞭望東方周刊》。
據不完全統計，自1月21日，上海樓市調控新政“滬十條”提出未來加大“五個新城”土地和商品房供應、優化上海土地結構之后，上海不斷地拋出和五個新城有關的政策信息。
比如，1月24日，上海市長龔正在政府工作報告中指出：上海將以五個新城建設為發力點，優化市域空間格局。這也是“五個新城”首次寫入上海市政府工作報告。
1月27日，龔正在記者招待會上提到，要加快形成“中心輻射、兩翼齊飛、新城發力、南北轉型”空間新格局。其中，“新城發力”是重中之重。
2月18日，上海市委書記李強實地調研“五個新城”建設并主持召開座談會，指出推進“五個新城”建設是上海面向未來的重大戰略選擇，要加快落地落實。
3月1日，上海召開“十四五”新城規劃建設推進大會，進一步明確五個新城建設目標……
“這是一次前所未有的新城建設?！睂O金華說。
攤開上海地圖，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五大新城宛如一串珍珠，環繞在上海中心城區周邊。新城通過軌道交通與主城區相連，又能輻射更為廣闊的長三角腹地。
事實上，上海的新城規劃一直在動態調整中。
1946年，當時的上海市政府首次編制了完整的城市總體規劃，這也是中國大城市第一部現代總體規劃。當時的《大上海都市計劃》就提出要在上海郊區周邊打造幾個重點衛星城的規劃。
1959年，上海處在大力發展工業化城市的階段，當時的城市規劃編制了閔行、吳涇、安亭、嘉定、松江五個衛星城的具體規劃。
2001年1月，上海市出臺《關于上海市促進城鎮發展的試點意見》，明確提出松江新城、朱家角、安亭等九個中心鎮的建設。同年，《上海市城市總體規劃》確定上海市域中心城區、新城、中心鎮、一般鎮的四級城鎮體系。
2004年11月，上海市政府發表《關于切實推進“三個集中”加快上海郊區發展的規劃綱要》，臨港新城、嘉定新城含安亭成為城鎮體系中的二級城鎮。
進入“十二五”期間，上海新城規劃調整為建設七個郊區新城，分別為嘉定新城、松江新城、浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城、金山新城和崇明城橋新城。
最新的《意見》提出，五個新城是上海推動城市組團式發展，形成多中心、多層級、多節點的網絡型城市群結構的重要戰略空間。
“這次新城建設與以前郊區新城有很大區別，傳統的新城往往是‘睡城’，也就是人口在城市中心區工作，在郊區居住，但“十四五”期間上海的五個新城，其定位是獨立城市，要實現職住平衡?！睆偷┐髮W社會發展與公共政策學院教授任遠說。
這就意味著，“五個新城不再是上海市中心的配套居住地，而是跳出‘上海郊區’的名頭，和長三角城市群其余40多個城市一起參與城市合作與競爭?！睂O金華說。
目前，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯的常住人口在228萬左右。根據規劃，到2025年，五個新城常住人口總規模達到360萬左右，新城所在區的GDP總量達到1.1萬億元；到2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口?！霸隽靠臻g巨大”，孫金華說。
這樣的背景下，五個新城的快速發展勢必需要更多人才引進。
人才政策，正是此輪新城政策最大的亮點之一。通過縮短新城“居轉戶”年限、應屆生落戶優先、上海居住證專項等精準措施，降低門檻，導入對口人才。與外環車牌類似，五個新城剛好都在外環外，降低落戶門檻后的戶口也被坊間戲稱為“滬C戶口”。
“針對定向產業降低落戶門檻，五大新城在招攬人才方面誠意十足?！睂O金華分析，“可以看出，五大新城對長三角人才的吸引力會很大?！?/p>
也有人擔心，五個新城的門檻放寬，會不會“吸血”長三角區域其他城市？
“這種擔心大可不必?！睂O金華說，“五個新城吸引人才的政策是非常靈活的，一方面要看職業和新城的匹配程度；另一方面政策余度比較大，如果來的人太多，自然可以通過提升門檻來調整?！?/p>
五大新城各有產業發展重點：嘉定新城強化滬寧發展軸上的樞紐節點作用，重點發展汽車、智能傳感等行業；青浦新城承接支撐虹橋國際開放樞紐和長三角生態綠色一體化發展示范區重大功能，重點發展數字經濟、現代物流；松江新城加強G60科創走廊戰略引領作用，重點在智能制造裝備、電子信息等方面；奉賢新城發揮上海南部濱江沿海發展走廊上的綜合節點作用，重點發展中醫藥、美麗健康產業；南匯新城則要構建集成電路、人工智能、生物醫藥、航空航天等創新產業體系。
“定位不同，產業不同，崗位不同，人才政策也不同”，孫金華說，“這就叫精準吸引”。
比起精準定位的人才政策，更多人關心的是，新政中提到的“差異化的購房資格”到底會怎么調整？
對此，多位滬上房地產業內人士的共識是，“目前具體政策還沒有明確，但極有可能會參考臨港新片區的做法?！?/p>
2019年8月，上海市出臺《關于促進臨港新片區高質量發展實施特殊支持政策的若干意見》，文件明確對符合一定工作年限并承諾落戶后繼續在新片區工作兩年以上的人才，“居轉戶”由7年縮短為5年；對符合新片區重點產業布局的用人單位的核心人才，“居轉戶”由7年縮短為3年。
在2020年底發布的上海居轉戶優化政策中，臨港新片區進一步試行更為寬松的居轉戶評價標準。也就是說，臨港新片區的“三年一倍”社保等于其他地區的“三年兩倍”社保，這一措施被坊間戲稱為“半價落戶”。
另外，臨港上海自貿區新片區非本市戶籍人才購房資格由居民家庭調整為個人，使得過去外地單身不能買房的禁令在上海自貿區新片區有所松動，且社保繳納年限由5年縮至3年。
這意味著，“婚姻狀態和社保年限，這兩個嚴格的資格限制，在臨港新片區都得到了釋放?！睂O金華說。
從這個意義上，滬上房地產界普遍認為，臨港新片區很可能是五大新城房地產政策的“先行示范區”。
“值得注意的是，未來五個新城購房資格的放松一定是建立在工作和社保必須在五個新城內，其他地區的人想要鉆空子很難?！睂O金華說?！拔磥砩虾Ｊ兄行?，基本沒有太多可開發的土地資源了，接下來的10到20年，主要的經濟增長點都會在浦東‘金色中環發展帶’和五個新城中?！睂O金華分析。
【鏈接：浦東“金色中環發展帶”主要聚焦“3+5”重點地區，即前灘中央活動區和張江副中心、金橋副中心3個中心區，以及滬東船廠、張江集電港、御橋區域、新楊思地塊（高青區域）和筠溪小鎮（三林區域）5個潛力地區建設?！?/p>
對比上海歷史土地供應量情況來看：2011年，上海土地成交面積為3226.36公頃，2013年2215.8公頃，2016年908.36公頃。上海整體的土地供應是呈收縮狀態的，而且這一曲線往下走將是一個不可逆趨勢。但五大新城未來的土地供應量，則在一定時期內呈現增加趨勢。
2021年初，上海市住建委、上海市房管局等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，文件提到上海將完善土地市場管理，優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。
文件還提到，要“結合人口增長等情況，新增規劃和供應居住用地”“加大中小套型住房供應”“在軌道交通站點周邊優先規劃建設公共租賃住房”等。
更重要的是，《意見》提出要實行土地出讓收入專項支持政策，新城出讓土地取得的市本級土地出讓收入計提各項專項基金（資金）后，不少于30%返還新城，經核定的新城功能聯動區按照一定比例予以返還，統籌用于城市道路等基礎設施、生態環保、鄉村振興中符合土地出讓金支持范圍的項目。
“在這樣的刺激下，土地供應多了，五個新城的住房供求關系會相對比較均衡，房子的價值絕對是有，但不會大漲，否則就丟了建設新城的初心?！睂O金華分析。
“新城規劃中，產城融合是基本要求，職住平衡是重要考量。相對中心城區，五個新城需要更好的公共服務資源、營商環境，以更好的幸福感體驗來吸引人口?！鄙虾＝煌ù髮W中國城市治理研究院教授陳杰分析，“這些前提是要讓新城有自我造血功能，需要更多給這五大新城賦權，包括獲得更多的城市規劃自主權、產業選擇權、公共服務配置權和土地用途變更審批權?！?/p>
“一旦五大新城能夠擁有差異化的購房政策，包括落戶，購房資格，土地供應，那它們離獨立城市，其實已經不遠了?！睂O金華說。
