昨天在房產圈有一則消息刷屏，上海人才落戶的政策發生了變化，很多人都認為這個政策將會對上海樓市產生巨大的影響。
△《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》
甚至個別的樓市分析人士認為，在這個政策的引導下，上海的樓市會出現一波大漲，到底這個政策會對樓市有什么樣的影響？
這個政策核心影響的是三個部分：一個是應屆本科畢業生直接落戶
從過去的清華北大生變成了清北以及本地4所雙一流大學，同時全國雙一流大學的應屆碩士畢業生也可以直接落戶，而博士生是直接落戶的。
這個政策到底是不是針對樓市的？
我個人認為這個政策是針對上海人口的趨勢以及上海定位的。
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政策更針對上海人口的趨勢以及上海定位
5月20號，上海發布了2019年上海市老年人口和老齡事業監測統計信息，在這個信息中給出了一些數據。
比如，上海市2019年末，全市的人口是2428.14萬，其中戶籍人口1450.43萬，外來人口977.71萬。
值得注意的是常住人口的自然增長率是1.5‰，但是戶籍人口的自然增長率是-2.3‰，也就是說戶籍人口出現了下滑，人口在減少。
通過觀察上海市2015年以來戶籍人口的增量走勢，我們可以發現從2018年開始，戶籍人口的增量就開始減緩了。
由于這里面有很多人是從沒有戶口轉為戶口，所以說它的整體增量還沒有變成負的，但是自然增長率也就是出生人口和死亡人口的差值已經是負值了。
同時上海市60歲及以上的戶籍老人，達到了518.12萬，占總人口的35.2%，這個數值是全國第一的，平均壽命也高達83.66歲，可以說上海的整體人口的老齡化已經十分突出了。
從相關部門對2017~2036年上海65歲到80歲以上的常住人口變化的預測來看，上海市近幾年來65歲人口所占的總額和比例還在不斷的上升，直到2028年左右才達到高點。
而80歲以上人口總額的上升是持續上升，直到2036年達到了這一次預測的高點，那么2036年以后到底還會不會增加？在這次預測中沒有給出答案。
上海人口發展面臨著的5大問題
1、上海人口增速降低。
比如說1990年到2007年，上海常住人口的年均增長約有30萬左右，人口的總量增長主要是外來流動人口的數量不斷增加，和戶籍人口的機械遷入。
自從上?？側丝诮咏?500萬這個紅線，上海的人口增速就大大降低了，甚至于有一段時間是負增長。
2、人口結構的矛盾比較突出。
上海的人口發展最大特點就是人口老齡化、家庭少子化和小型化。
上海進入人口老齡化是全國最早的城市，比全國的平均水平早了20年左右，整個上海大概有305萬獨生子女，占比達到了家庭總數的61.06%，比全國要高出39.09個百分點。
3、上海各年齡人口分布很不均衡，出現“頭重腳輕中上部偏大”的特征。
4、城鄉人口的分布落差比較懸殊，中心城區人口的疏解任務比較艱巨。
中心城區1/10的土地面積承載了接近全市一半的人口，統計數據大概是976萬人，加上上海的人口總數接近2500萬紅線，所以上海還是有向周邊疏解人口的壓力的。
在這種看似矛盾的情況下，還存在一個比較大的問題。
5、人口的整體素質和世界城市的發展目標還是有較大差距。
大家都知道上海給自己的定位是要發展成為世界城市，上海全市的人才總量也就指的是大?；蛞陨蠈W歷以及中級職稱以上的專業技術職稱的人員大概有200多萬。
和本世紀初的110萬比增長了82%，但是總量仍然顯得不夠，占比也是偏低的。
人才結構不合理，高端人才相比較是匱乏的
所以我們可以看出來，在這種壓力和矛盾下，去理解這次政策的調整，就可以發現這個政策主要是針對人口結構以及上海城市定位而制定出來的。
政策對樓市的影響
要注意到這個政策里面有兩個比較大的變化：
第一個是應屆本科生直接落戶的學校，從2所變成了6所；
第二個是應屆碩士畢業生，包含了世界一流大學和世界一流學科這兩個方面。
世界一流大學在國內一共有42所、36所A級、6所B級，而世界一流學科一共有95所大學的部分學科被評定為世界一流學科。
從2020年整個研究生招生情況來看，一共招了111.4萬名研究生，其中博士有10萬余名，從理論上來說，未來這10萬余名博士畢業以后是可以直接落戶上海。
42所雙一流大學加上95個大學里面的一流學科，有人測算符合條件的所有的畢業人員大概有40萬人左右，當然這40萬人也不可能都到上海。
有人估算新增大概是5萬人，而上海2019年常住人口的增加絕對值是4.36萬
大家會覺得，這個數字不小，如果每年有5萬人進入上海落戶的話，常住人口增量就等于是增加了一倍，接近翻番。
上海2019年的新房成交了7萬余套，二手房是247,641套，也就是一年下來大概有31萬套成交，2019年是這幾年成交比較活躍的年份，我認為是具有代表性。
5萬人口增量對應著31萬套的成交，對樓市的影響是大還是??？
我們可以拿廣深來做一個對比。廣州2019年一共有8萬套新房和10.7萬套二手房成交，大概也就是一共是19萬套；
深圳是7.45萬套二手和3.78萬套一手，大概就是11萬套。
但是這兩個城市每年的新增人口都在40萬上下，而且是連續多年。
從廣州的市場情況來看，每年40萬的新增人口以及19萬套的一二手成交，并沒有推動這個市場變得非常的火熱
而深圳2019年的火熱有剛需被壓抑的原因，也有政策點燃的原因。
所以說，對比一下5萬左右測算出來的新增入戶人口，加上原有的4萬多，就按10萬算，對比31萬套的成交。
我認為新增人口對于整個市場的影響沒有大家所想象那么大。
當然這個更多的是一個信號作用，它確定和強調了上?；蛘咭痪€城市已經開始加入到搶人大戰中，人會成為未來城市發展的最為稀缺的因素，長周期看它一定是利好于樓市的。
但是在短期內更大的作用是信號作用。
如果我們深入分析，我們可以去關注那些人才愿意落地的片區以及戶型，也包括剛需上車房，未來可能會受到新增人員的關注。
也就是說，與其認為這個政策將會直接作用于樓市，倒不如仔細去分析
這些人可能更愿意買在哪里？買什么樣的房子？住在什么樣的戶型中？
這樣子可能能找到那些更有投資價值的籌碼，也才是一個理性的投資人應該去做的事。
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