上海再次啟動人口落戶優惠政策，只要是應屆碩士生在上海的青浦、松江、奉賢、嘉定、南匯五個新區就業，就可以立即落戶。此前，上海還放松了本地應屆生落戶限制，幾所知名高校應屆生都可以申請落戶。
相比北京、深圳嚴格限制落戶政策，擁有2200多萬人口的上海為何落戶政策松動了呢？首先，上海老齡化在全國僅次于遼寧。上海的老齡化比例23.38%，高于東北三省的吉林和黑龍江。同樣也高于其他幾個直轄市，北京是19.63%、深圳不足10%、重慶21.87%和天津21.66%。
老齡化會嚴重影響一個城市的發展，所以上海迫切需要吸引更多年輕人。放寬落戶限制，有利于增加人口。據說，2020年因為政策放寬，有3萬多年輕人落戶，終于實現了正增長。
其次，上海五大新城，仍然缺“韭菜”。上海的面積6340平方千米，有16個區。內環、外環已經開發完畢，但是在遠郊的松江、奉賢、嘉定等區仍然有待開發。
簡單講，市內及近郊已經沒有土地了，遠郊可以出讓的土地還有很多。通過更多年輕人落戶郊區，可以帶動上海郊區土地交易和經濟發展。
總之，上海放寬落戶政策因為上海的“韭菜”不夠了，目的就是為了搶人，賣地，發展經濟。
我查看了下，青浦的房價也在3萬-5萬之間，很遠的奉賢大概在2.5到4萬之間。但是相比城里動輒8萬，10萬一平的價格，確實便宜許多。
如果能夠在這些郊區找到就業機會，就不需要跑到城里工作，因此還是非常不錯的選擇。
中國“都市圈”經濟正在形成
上海通過吸引人口落戶郊區，也符合全球非常流行的“都市圈”經濟。一旦一個城市發展成熟，城鎮化比例提高后，必然一圈圈地向外擴張，最終形成以大城市為核心，以周邊小城為衛星城市的都市圈經濟。
這種經濟形態，在美國、日本、歐洲等發達國家都經歷過。當前，中國也正在形成這樣的都市經濟圈。
1962年，美國就正式提出2000年《首都地區規劃方案》，以大城市為中心，向外伸出6條軸線，然后軸線上建設城市和基礎設施。
1946年，倫敦就規劃在周邊50千米建設8個衛星城市，以疏解首都人口密度大難題。
日本從1956年就開始規劃東京都市圈，目前已經形成了東京、名古屋、大阪等多個都市圈。
都市圈經濟，必須具備幾個條件。衛星城與主城之間有非常發達的交通系統，比如，高速路、地鐵、輕軌等。衛星城必須具備完善的基礎設施，比如，醫療、教育、文化等。
以日本為例。日本東京的平均房價超過4萬人民幣，而距離東京20分鐘電車距離的衛星城市可能只需要不足2萬人民幣。
畢竟土地越來越稀缺，中心城市的地價和房價很難大幅下降。而圍繞中心城市的周邊的圓環內，卻可以有大量的土地用于建設房子，這也很好地緩解了中心城市的居住壓力。
目前，中國也在形成類似的都市經濟圈，每個省的幾個核心城市都有自己的都市圈。
比如，燕郊與北京、天津與北京市區，上海與嘉定、上海與昆山、上海與蘇州。
有人說，燕郊不是房價腰斬了？那是由于燕郊與北京之間沒有通地鐵，更沒有輕軌，交通不便。而且燕郊也沒天津的高考優勢，教育資源，它只是河北廊坊的一個鎮。另外，此前房價炒得太高了，腰斬是正常的。
購房者應該怎么做？
這個“都市圈”經濟是大勢所趨，各位讀者也需要認清這個形勢。在購房的時候，不需要過度要求位置在市區，或者要求配套立即完善。主要考慮以下幾個方面因素：
第一，有地鐵或輕軌，但是不要相信一些空頭支票，比如，惠州說了N年了，也沒動靜。
第二，房價沒炒高，或炒高已回落。因為很多郊區都在2020年炒到天價，必須等回落。
第三，距離上班的地方，車程不要超過40分鐘，總時間不要超過1.5小時。
第四，有配套學校和醫療機構，或者已經計劃要建設了。
最后還是要提醒下：今年，由于房地產政策收緊，許多郊區樓盤出現了大降價。這是因為此前泡沫過大，屬于正常的回調。
未來都市圈得衛星城也將出現分化，那些有產業支撐、基礎設施配套完善，又交通便利的區域將率先發展起來。畢竟人口已經處于存量博弈階段，就像是水一樣，只會向洼地流淌，這也是大家購房的重要評判標準。
但是無論是哪個衛星城，都不再具備投資房產發財的機會，因為房住不炒政策已經成為國策，房地產稅箭在弦上，持有房子的收益逐漸為負，不再具備投資價值。買房就是為了自住，否則請不要再買了。
磐石之心，《解密小米》《互聯網黑洞跨越邊界的中國式企業擴張》作者，評論人。
