來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；
作者：櫻桃
幾天前，杭州大專落戶政策開始落地實施了，還有人問我對杭州房價的影響。
我沒有即時寫，是因為4月3日，《關于貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，就提出了大專以上人才，在杭州工作并繳納社保的，可直接落戶。我當時就寫過文章，不過后來我怕太敏感就刪了。
這次距離上一次搶人才半年時間，2018年10月，杭州加入搶人大戰，那次還有年齡要求，且需要連續一年社保+連續一年居住登記。
據浙江省統計局數據，2018年杭州新增人口33.8萬，人口總數達到980.6萬人。2017年增加了28萬。
杭州人口流入速度相比南京、成都、武漢這些二線城市來說非常拔尖。但杭州覺得遠遠不夠！因為本科生該落戶的這半年來可能很多已經落完了，2019后繼乏力，只能放低門檻讓大專生進來了！
畢竟未來有人，城市才有發展潛力和活力，連深圳作為一線城市，2019都把姿態放低了，大專也能落戶，杭州是二線干嘛把門檻弄那么高呢？是不是。
更何況現在國家都說了要放松大城市的落戶政策，讓更多人能享受到城市化的好處，所以杭州放松落戶，也是符合國家政策指引方向的。
所以我們千萬不能說杭州放松落戶，是為了變相破限購，呵呵。
去年10月，杭州樓市開始冷淡，跟搶人也許只是個時間上的巧合呢。
我重點要說的是，放松落戶后，對杭州樓市的影響。
因為降低落戶門檻后，落戶人口肯定是增加的，那符合購房條件的人肯定是增加了，結果對樓市絕對是有好處的，畢竟增加了需求嘛。
至于能搶到多少人，我們誰也預測不到，增加30萬還是50萬，對市場的購買力影響肯定不一樣，30萬人，一家三口，就需要10萬套房，當然，落戶的并非全是外地新增人口，也并非全是無房戶，也并非全部買得起杭州的房子，所以不好量化成交量對市場的影響。
但是可以肯定的是，放松落戶后，很快會有一些人涌入市場，而且會給購房者帶來一種心理壓力，因為本身今年3月份之后杭州樓市就一直很火爆，現在需求只增不減，大家會自我暗示，房子只會越來越難搖號，現在不買后面可能更買不到了，畢竟人都是買漲不買跌，越漲越害怕后面還要漲，越害怕買不到。
所以放松落戶，對市場的短期影響，只會助漲市場看多氛圍，當然新房限價只是放松，也還沒有完全放開，所以新房價格還至于暴漲的，二手房市場如果需求激增，有可能進一步拉大價格差。
到什么時候能淡下來呢？
一是半年后，落戶對市場的購房影響基本上釋放了；
二是大家可以關注杭州貸款利率什么時候上調，貸款額度什么時候收緊，這對市場的影響也會比較大；
三是萬一這次房價上漲超過預期，跟蘇州一樣被輿論和監管盯上了，杭州必須被迫調控冷卻市場，就看杭州的數據做的好不好了。
今年3月之后，杭州樓市火爆的一塌糊涂，萬人搖的西湖國際城中簽率只有1.5%，3月份搖號的項目，中簽率低于10%的有10個，趕上了去年七八月的水平。
青山湖科技城以前基本不需要搖號，變成了都要搖號，東湖板塊從蓄客難變成了搖號難。
有項目漲價了，中簽率反而低了，比如悅虹灣比去年12月開盤價漲了600元/平米，中簽率卻從53%下降到了10%。
杭州今年小陽春是怎樣誕生的呢？
我跟杭州業內人士處了解到，這首先要拜限價放松所賜。
限價放松后，意味著樓盤就可以漲價了，開發商對市場比之前更樂觀，因此拿地也積極了，我們可以看到三四月份，杭州土地市場也是拍的熱火朝天，溢價率高達50%左右，這在中央要求穩房價，穩地價的大背景下，大家覺得杭州穩的好不好呢？
而地價上漲后，又會進一步拉高市場對房價上漲的預期，售樓員在賣房的時候都會貼心的提示購房者，你看，我們這周邊最近拍的某塊地，地價都漲到多少了，未來房價還能便宜嗎？
所以限價放松后，低價盤賣完了，越來越少，剩下的只是越來越遠，價格越來越高。
這就是限價放松，房價可以上漲后，帶來地價上漲，從而進一步激發市場看漲預期的一條邏輯鏈。
當然，開發商們也都知道借勢饑餓營銷，今年每次開盤的套數不多，這樣開出來效果好，讓大家持續感覺到市場很火爆，比如悅虹灣這次開盤房源套數只有136套，上一次是383套，所以房源減少，造成供應緊張的氣氛，也是中簽率上升的套路之一。
大家知道杭州為什么放松限價，我之前也說過，因為杭州太依賴于土地財政了。
杭州這幾年賣地收入連續穩坐全國冠軍。
賣地收入2500億是個什么概念呢？
換句話說，杭州的開發商花了2500億的成本買了這么多地，建筑和財務成本一般要40%，如果想有點盈利，至少要賣到成本價的60%，最起碼也要賣到4000億才能有10-20%的賺頭吧？
2018年的杭州共成交新房14.88萬套，成交總金額高達4036.30億元。剛好是這個水平。
也就是說，杭州需要不斷保持市場2018年的熱度才行，不能冷下去，否則開發商的房子就賣不掉了。
杭州今年1-4月賣地收獲了840億，
一月份：211億
二月份：65億
三月份：177億
四月份：387億
下半年還要加快節奏賣地，才能達到去年的水平。
在亞運會之前，杭州是停不下來了，因為每年太多基建項目需要錢花了，所以必須維持樓市的熱度，地才好賣啊。
對于剛需來說，還是建議該買就買，因為你等不了。
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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲周期，不唯空，不唯多，只唯實。
