內容來源：《上海升學體系策略藍皮書（幼-小-初-高）》（報告始發于2019年6月5日）
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資料來源：知乎，百度指數，國金證券研究所
學區房，是國人最喜歡的話題之一。各種地方，學區房的討論度都居高不下。但是有個問題，很多人根本沒搞清楚“學區房是啥”。就在討論要不要買學區房的問題。
但是有個問題，很多人根本沒搞清楚“學區房是啥”。就在討論要不要買學區房的問題。
資料來源：百度百科，國金證券吳勁草
百度的學區房定義也是模糊。說家長買學區房的心態如何如何，房地產商如何如何，根本沒講“啥是學區房”。
導致很多人認為：學區房就是學校旁邊的房子。
我們來下個定義：
學區房是指：“擁有這個房子可以讓孩子劃片免試進入周圍對口好學校的房子”，而不是指“學校旁邊”的房子。
學區房的適用范圍
一般來說，學區房只適用于公辦學校！
一般來說，學區房只適用于公辦學校！
一般來說，學區房只適用于公辦學校！
重要的事情說三遍。學區房適用的是公辦學校，一般不適用民辦學校，對于公辦學校來說，無論幼升小還是小升初，都是免試劃片進入的，學區房一般來說，是適用于這種情況的。而民辦學校，是要篩選生源的，而不能通過房子入學。
而一般來說，學區房指的是“小學學區房”，比較少指初中學區房（在徐匯，楊浦，黃浦等公辦初中較強的區會有）。因為①上文我們講過，上海初中階段，民辦比公辦強，而小學階段，公辦民辦不相上下，甚至很多區公辦更強。所以小學階段，很多人愿意為公辦小學買學區房，②一般學區房都是學齡前買，一般好的公辦初中對口下，學籍，戶籍，戶籍年限都要看，在小學階段再買學區房的話，一般來不及。
還有一種特殊情況，即這個學校是開發商自己辦的學校，那么業主進這個學校有優勢，如星河灣，萬科都有這樣的情況。但這種比例較小。一般說學區房還是指41公辦學校的對口學區房。
什么情況下該買學區房？
上海的公辦小學其實是挺強的，如果經濟實力允許，且覺得小升初的各種雞血，黑話實在過于心累的話，買個學區房，其實是非常省心的一種方法。
買學區房一般是在學齡前，而且一般是對小學來說的。因為學區房對口，在熱門小學來說，學生供大于求了，就會卡年限，有的卡3年，有的卡5年，所以如果定了想上公辦小學，建議提前鎖定地區，提前買。臨幼升小再買，很可能來不及。
而小學階段，本身沒買學區房，想通過買學區房上對口好的初中，一般是來不及的。
還有一種情況，就是小學階段，想通過買房換區，沖擊該區的好民辦初中（如徐匯，閔行），那也是可以考慮的，但是這種情況下，就不用看具體對口了，把戶口換過去就行了。但是這種模式有風險，就是沒有沖擊上好的民辦初中的話，回自己原來區，就只能統籌了。
該買什么樣的學區房？
選定了準備上該區的公辦小學，就可以考慮買學區房了。
但是這個時候，就要考慮兩種情況：①對口初中強，②對口初中不行。
對口初中強的小學（如徐匯高安路一?。哼@種學區房，對口的公辦小學本來就強，如果接下來7,8年，政策沒有特別大的變化，可能還能上到好的對口公辦初中，但是賭7、8年的政策，難度有點大，世界變化太大。徐匯，黃浦，楊浦，靜安等區的公辦初中會比較強，這種比較有操作性。
對口初中一般的小學（如浦東明珠小學）：這種學區房，對口初中一般，上到三四年級的時候，就還是要去搏好的民辦初中，這種公辦小學里面，一般雞血氛圍也很重。所以學校本身質量也是不錯的。大部分區呈現民辦初中更強的態勢。
公民同招后，學區房還有保底功能嗎？依然有。雖然公民同招以后，不像以前那樣，民辦沒有錄取，還可以去對口的公辦。但是其實很多好的民辦小學&初中，在報名之前，就會有密電，所以報名的時候報公辦還是民辦，心里其實是有數的。
上海的教育資源各區是有所不同的。各區之間的差異還是挺大的，如果選擇在該區上學，其后會有很強的路徑依賴。選擇不同的區落戶，對此后的教育非常重要，而且通常是做教育升學路徑決策的第一步。這無關學區房，但和孩子的戶口在哪個區有關。
而不同的區的教育友好程度是不同的，首先了解一個概念，區戶口的作用：
?、賹τ诠k學校（小學初中）：需要買學區房，但一般來說，也需要有該區戶口，因為熱門公辦，基本上需要是學籍戶籍雙對口的。
?、趯τ诿褶k學校（小學初中）：不需要買學區房，但是一般來說，所以好的民辦小學，初中，都會錄更多的本區學生，所以本區學生升上本區好的民辦小學，初中的概率，是更大的。從沖民辦的角度講，本區學生優勢也是明顯的。
舉例：
如徐匯的頂級民辦中學，已經是非常全市招生的了，大約是錄160個徐匯學生，200個外區學生，這樣的話，所有外區加起來是200（每個外區可能就最多30-40人），而徐匯就要錄160人，徐匯本區戶口還是非常有優勢的。
浦東頂級初中浦外，大約是錄260個浦東學生，60個外區學生，浦東學生的優勢一覽無余。
各區教育戶口價值對比
各區的教育友好程度是不同的，大體來說，是兩部分：
一、學校資源程度
二、競爭激烈程度。
具體而言，我們用四個指標來量化（具體量化過程細節參考我們之前的文章：《上海各區戶口教育價值PK:量化對比上海14個區的教育資源》，百度搜索可得）
這四個指標是：
?、俟k學校資源，公辦學校越好，得分越高
?、诿褶k學校資源，民辦學校越好，得分越高
?、郾緟^人口（代表本區競爭程度），人口越少，代表競爭烈度低，得分越高
?、鼙緟^保護程度（代表來自外區的競爭程度），本區保護程度越好，得分越高
我們用這四個指標，對上海主要14個區進行了打分排名（奉賢和崇明資料不足未包含），以評判其戶口在教育上的友好程度。
這個評判的是：教育戶口價值，即“教育戶口的友好程度”，而不是單純的“教育資源多”。
資料來源：吳勁草《上海各區戶口教育價值PK:量化對比上海14個區的教育資源》，國金證券研究所
教育戶口價值比較高的區
黃浦區：公辦學校強，民辦學校稍弱，但對本區保護也很強，教育資源相對均衡，不算拔尖，但是人口少，本區居民上學有很大優勢。綜合評分350，給予戶口教育價值評級A。
徐匯區：公辦學校強，民辦學校頂級，在小學階段對本區居民保護尚可，但因為幾所頂級民辦初中，在初中階段需要和全市PK，初中階段民辦保護相對弱化，人口不算特別少（100萬以上），區內區外競爭均比較激烈。綜合評分350，給予戶口教育價值評級A。
長寧區：公辦學校尚可，民辦學校一般，但勝在人口較少，教育資源相對均衡，區內競爭相對沒那么激烈，對本地民辦學校保護也強，區外競爭也弱。而且公辦學校是全區搖號，單個學區房價值談不上強，但是全區的戶口教育價值還比較強。綜合評分340，給予戶口教育價值評級A。
楊浦區：人口不算少，出生人口更是位居前列，區內競爭相對比較激烈。但公辦民辦學校比較均衡，都有比較強的學校，本區保護程度很高，區外競爭不強。綜合評分330，給予戶口教育價值評級A。
教育戶口價值中等的區
靜安區：公辦學校較強（學區房房價也很貴），民辦學校相對一般，對本區保護較強，教育資源相對均衡，人口數量中等，競爭激烈程度中等。綜合評分325分，給予戶口教育價值評級B。
虹口區：人口尚可，不算多，區內競爭相對適中。公辦民辦學校不算突出，但也尚算均衡，本區保護也算較強。中規中矩，綜合評分315分，給予戶口教育價值評級B。
嘉定區：人口較多，但戶籍人口相對沒那么多，區內競爭中等偏強。民辦學校還比較強，本區保護也尚可，來自外區的競爭相對沒那么強。綜合評分315，給予戶口教育價值評級B。
浦東新區：人口全上海第一多，區內競爭激烈程度無能出其右。但公辦，民辦學校都還比較強，本區保護也還OK，區外競爭其實相對不強（但是浦東的區內競爭太強了）。非常鮮明的一個區，綜合評分305，給予戶口教育價值評級B，適合雞娃。
普陀區：人口不少，區內競爭算比較激烈。整體公辦民辦學校都不算特別強。對本區保護程度還算OK。中規中矩。綜合評分300，給予戶口教育價值評級B。
閔行區：堪稱全市競爭最激烈的區。閔行無論是人口帶來的區內競爭還是對本區民辦保護程度弱帶來的區外競爭，都是最激烈的。而閔行的學校其實是比較強的，公辦學校尚可，民辦學校頂級。閔行是特色最鮮明的區，鮮明程度甚至強于浦東，綜合評分300，給予戶口教育價值評級B，適合雞娃。
教育戶口價值較弱（較不友好）的區
金山區：人口不多，但是區內民辦公辦學校都平平。競爭不算特別激烈。中規中矩，綜合評分
285，給予戶口教育價值評級C。
青浦區：青浦是蠻有特色的的一個區，人口其實不少，區內競爭滿激烈。但是其民辦學校還挺強的，但是又因為他的民辦學校向外敞開程度較大，本區的戶口價值不是那么突出。其實是很鮮明的一個區。但是因為競爭激烈的原因，綜合評分280，給予戶口教育價值評級C。青浦有點像閔行和浦東，學校都挺強的，是因為競爭激烈拉低了評分。
松江區：公辦學校一般，民辦學校尚可。但是主要在于人口太多。區內競爭過于競爭，對于區內保護也不強，來自外區的競爭也很強。綜合評分275，給予戶口教育價值評級C。
寶山區：其實寶山比閔行人口還多，除了浦東就是寶山人口最多。但是寶山的學校資源似乎沒跟
上其人口。教育供給不太足。競爭過于激烈。綜合評分255，給予戶口教育價值評級C。
資料來源：吳勁草《上海各區戶口教育價值PK:量化對比上海14個區的教育資源》，國金證券研究所
用兩個指標：常住人口，各區出生戶籍人口，來做一個對比。浦東，寶山，閔行等區人口多，競爭激烈。
資料來源：吳勁草《上海各區戶口教育價值PK:量化對比上海14個區的教育資源》，國金證券研究所
浦東，閔行，徐匯等區，都屬于民辦學校比較強的區
資料來源：吳勁草《上海各區戶口教育價值PK:量化對比上海14個區的教育資源》，國金證券研究所
不管哪個區，在民辦學校招生的時候，都會優惠本區學生的。
用一個指標“外區學生率”，來描述對本區學生的保護，外區率越高，意味著對于本區學生的保護程度越弱?？梢钥吹?，閔行，松江等區，對本區學生保護是比較弱的，楊浦，靜安，黃浦，長寧等區，對本區保護比較強。而浦東對本區學生保護其實還可以。
具體量化評分過程細節參考我們之前的文章：《上海各區戶口教育價值PK:量化對比上海14個區的教育資源》，百度搜索可得。
選擇學校的過程（按順序）：
?、袤w制內or體制外
↓
?、谶x擇合適的落戶區
↓
?、圻x擇公辦小學or民辦小學？買學區房or不買
↓
?、茈u血or佛系
選擇學校的要素
?、偻樾阂粋€好學校，80%的好，都來自于生源好，好的同伴，會帶來好的氛圍。大部分家長判斷學校，其實是來自于對過往升學成績的判斷，但是這個其實大部分來自于生源先天的優秀，而不是后天學校賦予的。
?、诠猸h效應：一個好的學校，在小升初黑玩法和初中自主招生中，都會有優勢，
好的學校牌子，讓學生在小升初和中考自主招生中更容易被相中。
?、叟上敌荷厦鍼PT中有提到，名校高中是有各自的派系的，這個在中考自
主招生中體現的尤為突出。
?、艿乩砦恢茫荷蠈W遠近對孩子的成長，還是有很重要的影響的。位置對家長自身也有一定要求，太遠了畢竟不太方便。
?、菹嗪铣潭龋焊鱾€學校有不同的風格，有的有藝術特色，有的有體育特色，有的有雞血特色，選擇學校第一步是了解孩子，不要不了解孩子就去選擇學校。
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以上內容節選自國金證券已經發布的證券研究報告《上海升學體系策略藍皮書(幼-小-初-高》，具體分析內容（包括風險提示等）請詳見完整版報告。若因對報告的摘編產生歧義，應以完整版報告內容為準。
