本文由上海房叔微信公眾號提供
壹
提問：房叔，老破小的未來會怎樣？如果預算少，為了上學買個掛戶口的有什么風險，或者有啥注意的點？謝謝老師！
回答：老破小掛戶口最大的風險就是：如果學區被劃出，或者多校劃片周圍有菜小，會導致學票價值降低。而由于老破小本身的居住屬性比較弱，學票價值占比比較大，所以會影響房價。
如果買老破小，建議：
1、對口學校的劃片范圍比較穩定，歷史上沒有被劃出的情況。
2、周圍學校都不差，即使未來真的實行多校劃片，也不會太影響學票價值。
3、地段好一些，周圍配套好一些，靠近地鐵，比較好出租，未來也好出手。
貳
提問：房叔你好，最近有個關于家庭置換買房的選擇，想請您給些建議。
1、家庭情況：我是88年人，已婚，小孩6個月，通過讀書落戶上海，在2015年底房價起飛前夜購入第一套房（首房首貸），在9號線泗涇板塊同潤高層（89平米的2010年左右的小3房），目前滿5唯一。3年前因工作原因調往外地，后定居北方城市青島，但我上海的社保和公基金一直繳納。太太在青島有一小套2，當前自?。?021年年底才能賣）。
2、需求：當前青島樓市也有漲的趨勢，我們打算在青島再買1套大的改善房子。選擇1：賣掉上海的房子，現在出手在青島搞一套聯排別墅（青島國家級新區已成型居住區離海邊大概1公里位置，總價550w，離現有住房很近）；選擇2：不賣上海這套，等到今年年底，賣掉青島小房子，再買一套大的，但需承擔價格風險。
3、資金：目前我們年收入在50-70w，上海這套目前能回款270w。
4、選擇困惑：1）在當前行情下，賣掉上海的房子換倉青島是否合適：因為限制別墅開發，后續勢必稀缺，糾結于是否出手青島的聯排別墅產品。
2）我們在上海屬于剛需一族，賣掉上海這套后，后續如果扔想回到上海，需7成買房，恐將難以入手。
3）當前行情下，青島買房，看海高層及聯排別墅的糾結：看海高層可以減輕貸款壓力，但后續稀缺性比不上聯排別墅；但聯排別墅可以最大程度發揮信貸作用。我困惑比較復雜，辛苦老師指點迷津。
回答：第一上海房子不建議賣掉，9號沿線，九亭、泗涇出租還是不錯的，加上泗涇還在不斷有新盤開發，那么二手盤肯定還會略有上漲趨勢。
第二，長期居住青島，至于高層海景房還是聯排別墅，看你們自己的選擇，正常從信貸角度來說，普通住宅比別墅在抵押授信各方面會更好一點，包括出手也更方便。建議上海的房子做抵押，二抵，把固定資產貸出來，然后再投資青島別墅，這樣就不用賣掉上海的投資房產了。
叁
提問：房叔，上海的大平層值得買嗎？會不會性價比低？
回答：不會有房價暴漲機會，但足夠稀缺，保值性好，自住爽。最后一點，最重要。千金難買心頭好。
肆
提問：房叔，請教一個問題哈，租客要辦理租賃備案拿居住證，積分上小學。請問對于房東的學區五年一名額會有影響嗎？謝謝。
回答：五年一戶是指每戶地址五年內只享有一次同校對口入學機會。如果租客用了這個地址上對口學校，會有影響的。不過通常熱門學校是輪不到居住證加租房合同讀書的，居住證加房產能進去就不錯了。
伍
提問：房叔，新年好，以您的觀察來看，今年上海啥時候還有牛市？
回答：說到這個就不得不回顧一下上海樓市近年來的歷史，凡是關注上海樓市的都肯定會知道近年來的這些事件。
1、前灘開始的第一波是單點暴擊，2018年，中糧前灘和晶耀名邸8字開頭的單價，就是前灘的歷史地位。2019年下半年開始，前灘的房價就開始跟著躁動，雖然那個時候還沒有二手房，但簽遠期定金合同的已經把單價拉到了11萬左右，到現在小戶型單價17萬，漲了一倍。
2、第二波是學區房的暴漲。在上海的都知道，在上海讀書的孩子，人生軌跡大概率是中考定終身，所以家長們是非常在意和重視初中的。19年的9月，上海民辦小學和初中啟動搖號之后，學區房開始上漲。
而恰好這次教育新政打擊的就是以前強勢的民辦初中，所以優質公辦初中的學票變得非常昂貴。再接著就是九年一貫制、雙學區和初中學區房開始上漲，主要是戶籍對口學區的浦東的碧云、陸家嘴、花木、源深和聯洋，以及閔行莘莊、春申這些板塊，到現在至少漲了30%。
如今正是處于上漲的第三波，全面普漲。這個階段帶節奏的就是市中心中內環的高品質住宅，包括一是外環內的新房，二是2000年以后帶電梯的次新板樓，三是學籍對口的靜安、黃浦、普陀、虹口、楊浦的學區房。這個階段應該會持續到農歷的春節前。下個階段，我們到時再分析出來。
陸
提問：房叔，你好，小兩口在上海還沒落戶，小孩馬上2歲，考慮積分上學跟投資，總價在450-500w左右，推薦買哪些片區呢？
回答：這個預算只能買五大新城的新房或者二手次新房；建議增加一點預算，或者加大各方面杠桿，買一個小學還不錯的學區房，哪怕老破小或小面積的房子，孩子的小學氛圍教育理念師資力量會給孩子在習慣養成的初期打小牢固的基礎，當然父母的教育更是重要~比較好點的牛小周邊學區房基本上都很保值和增值。
