青年人是城市剛需購房市場和租賃市場的主力軍。為激活年輕群體多元化的住房消費，增加城市的人才吸引力，近期，多地推出了對青年人利好的樓市新政。
據第一財經不完全統計，7月以來，在商品房市場方面，已有超過15個城市和地區發布了人才類購房優化政策，這些城市既包括武漢、濟南、石家莊、福州、徐州、蘇州、佛山、東莞等省會城市和熱點城市群內的二三線城市，也包括黃岡、焦作、洛陽新安縣等非熱點三四線城市。
在保障性住房市場上，也有不少城市做出創新。比如，深圳推出“青年人才共有房計劃”，符合條件的青年人才與企業共有產權，三年之后，如果房價出現上漲，青年人才可以選擇向企業按照原價購買剩下的一半產權；成都明確居民將自有住房用于保障性租賃住房后，可新增1套購房資質等。
中國社科院生態文明研究所理論研究室主任、研究員，中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受第一財經采訪時稱，總體來看，各地當前針對青年人的住房優惠政策，有利于恢復市場信心、緩解青年人住房壓力。但另一方面，目前各地普遍更關注“人才”住房，而人才政策屬于激勵政策，不能完全取代普惠制的青年住房扶持政策。
此外，王業強表示，在熱點和非熱點城市中，青年面臨的實際住房需求不同，所期待的解決手段也不同，需進一步因地制宜制定符合青年發展需求的住房扶持政策，著力“租購同權”。
購房補貼的學歷門檻
近期，在多個熱點城市放寬落戶條件的同時，更多城市打開了人才類購房優化政策的口子。7月以來，全國范圍內出臺人才類購房新政的城市已逾15個，政策內容涵蓋購房補貼、契稅優惠、公積金貸款額度提升等。
其中，不同城市“人才類”購房優惠政策的實施門檻存在差異，高能級城市和熱點城市對于學歷界定的標準較為嚴格。
7月12日，佛山發布了《佛山市高層次人才住房公積金支持政策管理辦法（暫行）（征求意見稿）》，提到佛山高層次人才住房公積金貸款最高額度將升至100萬元，高層次人才租住商品住房提取住房公積金的，最高可提取額度擬為管理中心向社會公布當年度最高可提取額度的3倍。
蘇州和石家莊則對人才類購房優惠政策進行分類分級。在石家莊，根據當地于7月11日發布的《石家莊市人民政府關于印發石家莊市穩定經濟運行的若干措施及配套政策的通知》，引進人才根據學歷可享受每月1000~3000元的房租補助和5萬~30萬的一次性購房補貼。
在蘇州，根據當地近期發布的一系列人才類政策，包括3年內將提供10萬套人才公寓、最高購房補貼達800萬元，最高引才獎勵達100萬元；博士后流動站出站人員最高可享受300萬元安家補貼等。
非熱點三四線城市出臺的購房補貼類政策中，也出現了對于人才界定標準的分化。
比如在河南洛陽新安縣，根據12日發布的《新安縣促進房地產市場持續平穩健康發展的若干措施》，對在新購房的青年大學生（全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業生），購買首套住宅的分別給予3萬元、2萬元、1萬元購房補貼。
在山西忻州市，據7月1日起執行的《忻州市促進房地產業良性循環和健康發展三十六條措施》，剛性調入忻州市財政全額撥款或差額撥款單位的緊缺高層次人才，一次性給予50萬元安家費。
對于非熱點城市出現購房補貼的學歷門檻，或可與熱點城市比肩的現象，58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析稱，因為在非熱點三四線城市，尤其是有一定產業支持的三四線城市，往往也會吸引到相關的專業人才。
“在人才類購房優化層面，熱點和非熱點城市的力度會有所不同。一般來說，非熱點三四線城市需要在購房或租賃補貼有更大力度效果才會明顯，并且會更傾向于吸引當地重點產業發展所需的人才?！睆埐ǚQ。
不過，在王業強看來，非熱點城市吸納高學歷人才的比例仍較為有限?！霸诜菬狳c的三四線城市中，青年人口更多是就地城鎮化人口，換言之，更多是農業轉移進城人口。如果學歷門檻過高，能達到人才購房資質要求的相對較少?！?/p>
張波也提到，低房價本身并不足以形成三四線城市對較高學歷人才的吸引力。當地的經濟水平、產業發展的完備性和收入預期，均會影響到人才流動?！耙虼?，先要用產業留住人才，再以購房相關的政策進行推動，這樣方可有效打開青年人的住房消費?！?/p>
王業強則認為，對于三四線城市而言，促進青年人住房消費的重點應該放在青年人進城落戶后的教育、醫療、社保等基本公共服務上，切實推動“租購同權”政策的落實。
“普惠+激勵”的青年住房扶持政策體系待形成
在人口流入的大城市，滿足青年人基本安居需求的另一抓手為發展保障性住房市場。
根據國務院新聞辦公室在今年4月發布的白皮書，2020年青年常住人口城鎮化率達71.1%，比十年前增加15.3個百分點，高于整體常住人口城鎮化率7.2個百分點。
另據中信證券近日的一份研報，2020年，我國保障性住房覆蓋率7.2%，較2000年提升了1.2個百分點。其中，租賃用保障房的占比提升，而產權類保障性住房則發展相對慢一些。在大量人口流入的城市和區域，新市民和年輕人缺乏高質量的租賃用房。
近期，多個已被納入“青年發展型”試點范圍的城市相繼給出了支持保障性住房發展的“新招”。
根據中央宣傳部、國家發展改革委等17部門聯合印發《關于開展青年發展型城市建設試點的意見》，入選城市要“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”，以優化保障青年人的基本住房需求。
今年6月，首批“青年發展型”城市試點名單公布，全國試點城市（含直轄市的市轄區）有45個，包括一線城市，成都、長沙、?？诘仁鞘?，以及東莞等熱點三四線城市。
7月16日，深圳發布全國首個“青年人才共有房計劃”，該計劃由深圳市企業人力資源發展促進會、深圳安佳建實業發展有限公司聯合發布。在該計劃中，深圳安佳建實業發展有限公司為符合標準的青年人才開放50套產業公寓，和青年人才共同持有該房產權，三年后可相互回購。
具體包括三年之后，如果房價出現上漲，青年人可以選擇向企業按照原價購買剩下的一半產權；但如果三年后房價下跌，企業則將向青年人才按原價回購一半產權等。
也有城市創新推出了租賃和購房市場相結合的樓市新政，如“房東租房將獲贈房票”等。該類新政在盤活更多存量房源作為租賃住房供給的同時，實際上也松綁針對特定群體的“限購”措施。
7月6日，成都發布《關于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，提到當居民住房納入保障性租賃住房房源庫后，可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格。該指南于7月11日起實施，有效期5年。
此前，另一省會城市長沙也曾出臺過類似政策。
根據長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組5月份發布的《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，對于該方案施行之前，已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。
貝殼研究院高級分析師黃卉告訴第一財經，上述兩類保障性住房市場的政策創新，均在保障新市民、青年人安居的同時，一定程度上提升了購房市場的活躍度。
“但‘租賃和購房相結合’的政策要想顯效，首先需要市場本身有足夠需求。在長沙、成都等省會城市，住房需求的實際支撐力度相對較強，尤其是改善型住房需求具有一定體量?！睆埐▽τ浾弑硎?。
在張波看來，熱點一二線城市和有著強大產業支撐的三四線城市，將是未來人口流入的重點區域，也是新市民凈增長集中的區域。對于這類城市，要同時增加市場化房源和保障性房源的供給，以更好滿足不同層次的青年人住房需求。
對于“不同層次的青年人住房需求”，王業強則認為，下一步，還需關注以農村轉移就業勞動者為代表的“非人才”類青年群體。
“各個大城市都有很多從事基礎性的、專業勞動技能類工作的青年群體，尤其是出生在城市的農二代，這類青年群體同樣面臨工作和住房壓力，并且可能既得不到人才落戶就業的優惠政策，又不滿足當地的保障性住房的申請條件?！蓖鯓I強稱。
在他看來，人才政策屬于激勵政策，不能完全取代普惠制的青年住房扶持政策?！案鞯貞撜喜⑼晟漆槍η嗄耆后w的住房扶持政策體系，加大政策的普惠性，形成‘普惠+激勵’的青年住房扶持政策體系?！?/p>
為了讓青年人留下來，黃卉還表示，要進一步推進大城市的“租賃賦權”，減少租房和購房者在享受公共服務權益上的差距。
已有城市“租購同權”的推進工作取得進展。在近日公布并將于8月1日正式實施的《深圳經濟特區社會建設條例》中就提到，應當建立健全以市場配置為主、政府提供基本保障和政策支持的住房租賃體系，促進住房租賃市場平穩健康發展，推動租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇。
