上海住房公積金繳存、提取政策、購房貸款政策解讀
2012年7月24日、25日兩天，市公積金中心會同建行市分行和市住房置業擔保公司等單位聯合開展以住房公積金擴覆和使用為主題的咨詢宣傳服務活動。向市民宣傳公積金制度，解答公積金繳存和提取使用中的政策問題。住房公積金宣傳咨詢活動期間的有關問題及解答刊登如下：
上海市住房公積金繳存問答
1、哪些單位應為職工繳存住房公積金?
答：本市的國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體應為與其建立勞動關系的在職職工按規定繳存住房公積金。
2、外省市城鎮戶口的職工是否屬于住房公積金應繳存范圍?
答：是。單位應按規定為與其建立勞動關系的外省市城鎮戶口職工繳存住房公積金。
3、農業戶口的職工是否屬于住房公積金應繳存范圍?
答：單位可以為本市及外省市農業戶口的職工繳存住房公積金。
4、勞務型公司(中介)是否應為與其建立勞動關系的勞務派遣職工繳存住房公積金?
答：勞務型公司應按規定為與其建立勞動關系的勞務派遣職工繳存住房公積金，并與用人單位約定應按規定繳存住房公積金的義務。從事中介業務的勞務型公司應明確告之用人單位應按規定為職工繳存住房公積金。
5、住房公積金的繳存是否是強制的?
答：住房公積金的繳存是強制的，符合繳存條件的單位和個人必須根據住房公積金的相關左邊法律右邊法規依法繳納住房公積金。
6、繳納上海市小城鎮社會保險、上海市外來人員綜合保險的職工是否應繳存住房公積金?
答：繳納上海市小城鎮社會保險、上海市外來人員綜合保險的職工中，凡具有本市及外省市城鎮戶口的職工均應繳存住房公積金。
7、計算住房公積金的工資基數如何確定?
答：計算職工住房公積金的工資基數應以上海市統計局計算職工月平均工資的口徑計算職工繳存住房公積金的工資基數。單位在核定職工月平均工資和住房公積金繳存額后一個月內，應告知職工本人，以維護職工的合法權益。
8、職工與單位終止勞動關系后個人賬戶如何處理?
答：職工與原單位終止勞動關系后即被新單位錄用的，原單位應當自勞動關系終止之日起三十日內，將職工住房公積金賬戶轉移到新單位。
職工與原單位終止勞動關系后尚未被新單位錄用的，原單位應當自勞動關系終止之日起三十日內，將職工住房公積金賬戶轉入市公積金管理中心封存管理。
如在規定時間內單位不為職工辦理住房公積金賬戶封存、轉移等手續，職工可以憑有效證明材料向市公積金管理中心申請督促辦理，經督促單位在十日內仍不辦理的，市公積金管理中心應為職工辦理委托轉移手續。
9、什么是住房公積金賬戶的封存?
答：住房公積金賬戶的封存是指職工種種原因致使住房公積金繳存中斷，其住房公積金賬戶無法轉移且又不符合銷戶提取住房公積金條件時，中斷繳存的住房公積金賬戶應予封存;封存的住房公積金賬戶為封存戶。
10、外省市職工到上海就業，在外省市繳納的住房公積金是否可以轉到上海?
答：職工在外省市繳納的住房公積金可以轉移到上海繼續繳存，具體操作方式應首先由錄用單位為職工建立個人住房公積金賬戶(已建立個人住房公積金賬戶應轉入錄用單位)，然后由外省市公積金管理部門將職工在外省市繳納的住房公積金以電匯形式匯入上海錄用單位的賬戶，最后由錄用單位將匯入資金以補繳形式繳入該職工個人住房公積金賬戶。
11、職工發現重復設立了住房公積金賬戶該如何處理?
答：一名職工原則上只能設立一個個人住房公積金賬戶，當職工發現自己已設立兩個或兩個以上住房公積金賬戶時應將這些賬戶進行合并，但合并時必須符合以下兩個條件：
(1)同一職工的不同賬戶應在同一個單位賬戶內;
(2)不同賬戶內的個人信息必須完全一致。
上海市住房公積金提取政策問答
1、問：職工在哪些情況下可以提取住房公積金?
答：職工有下列情形之一的，可以提取本人住房公積金賬戶中的儲存余額：
(1)在購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房時。
(2)在租賃自住住房，且租金超出家庭收入一定比例時。
(3)在離休、退休或到達離休、退休年齡時。
(4)完全喪失勞動能力，并且與所在單位終止勞動關系時。
(5)戶口遷出本市或者出境定居時。
(6)非滬籍職工調離上海時。
(7)職工償還購房貸款本息時，可以提取住房公積金儲存余額抵沖。
(8)職工享受城市居民最低生活保障，或者連續失業兩年以上且家庭生活嚴重困難，或者本人、配偶及其直系親屬因重病、大病造成家庭生活嚴重困難的，也可以向公積金管理中心申請提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額，用于支付房租、物業專項維修資金、物業服務費等費用。
其中(3)、(4)、(5)、(6)情形，職工提取本人住房公積金應以銷戶形式全額提取，所提取的金額為職工私人所有。
另外，職工死亡或被宣告死亡時，職工的繼承人或受遺贈人可以提取死亡職工的住房公積金賬戶中的儲存余額，職工的住房公積金賬戶同時作銷戶處理。
2、問：在什么情況下，可以提取他人的住房公積金?
答：職工符合以下兩種情況之一的，可以提取他人的住房公積金：
(1)職工在購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房時，在提取本人住房公積金賬戶中儲存余額不足時，可以提取其配偶以及同戶直系血親的住房公積金賬戶儲存余額，但必須得到被提取人的書面同意。
(2)當職工死亡或者被宣告死亡時，其繼承人或受遺贈人可以提取該死亡職工的住房公積金儲存余額。
3、問：職工提出提取申請后，何時可以獲悉是否允許提取?
答：職工在提出提取申請后，原則上當場就能獲悉是否允許提取，特殊情況需要核實提取申請時提供證明材料真實性的，市公積金管理中心將在自受理申請之日起三個工作日內作出準予或不準予提取的決定。
4、問：職工如何辦理提取審核手續?
答：職工申請提取首先應攜帶相關證明材料向所在單位提出申請，單位在審核后出具《上海市住房公積金提取證明》和《上海市住房公積金提取申請書》(入管封存的職工應先到市公積金中心事務受理辦公室或各區、縣公積金管理部進行審核，由受理機構為職工出具《上海市住房公積金提取證明》和《上海市住房公積金提取申請書》)，然后攜帶相關證明材料到指定的建行網點辦理提取審核。
5、問：辦理不同類型的提取審核是否有地域限制?
答：在辦理提取時需注意，購公有住房使用公積金直接抵扣房款的，提取審核在付款銀行所在區的公積金管理部和銀行網點辦理;購買其他所有權房屋、建造、翻建、大修所有權房屋的，提取審核應在房產所在區的公積金管理部和銀行網點辦理。
6、問：職工提取住房公積金時，對代辦人有什么要求?
答：職工符合規定的條件提取住房公積金的，如需他人代替辦理提取手續，代辦人原則上應是提取申請人的配偶或直系血親，且需提供提取人的書面委托書、代辦人的身份證件和社會保障卡以及代辦人和提取人的相互關系證明。
7、問：購房提取住房公積金是否有時間限制?
答：職工購房在不申請公積金貸款的前提下提取住房公積金，除購買公有住房可以在支付房款時直接使用公積金沖抵房款外，購買其他各類房屋都需在產證辦出后方可申請提取，同時職工自產證發證之日起有六個月的辦理期限，超過六個月未申請提取的，將視為自動放棄;
職工購房申請住房貸款的，可以在放貸后，與貸款銀行簽訂《提取住房公積金歸還住房貸款委托書》，使用住房公積金沖抵住房貸款;
職工提前結清住房貸款(結清時未使用住房公積金)的，可以在結清后一次性提取住房公積金賬戶儲存余額，同時職工自結清之日起有三個月的辦理期限，超過三個月未申請提取的，將視為自動放棄。
8、問：職工購房申請提取本人、配偶、直系血親和同戶成員等多名成員的住房公積金的，在辦理提取時有什么限制?
答：凡職工購房申請提取本人、配偶、直系血親和同戶成員等多名成員的住房公積金(補充住房公積金)的，應一次性集中辦理提取手續，不得分期分批辦理提取，所有符合條件的申請人提取的住房公積金(包括補充住房公積金)的總金額不得大于購房款。
9、問：職工離退休時能否全額提取本人住房公積金的賬戶余額?
答：根據《上海市住房公積金管理若干規定》規定，職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有，因此在職工銷戶時可以全額提取本人住房公積金的賬戶余額。
10、問：職工的提取金額有何限制?
答：職工購房、建造、翻建、大修、提前結清貸款申請提取的，提取金額受以下三項限制;
(1)提取限額不超過產證發證、翻、建、修發生日期和結清日期當月的職工個人住房公積金賬戶余額;
(2)同一套房屋所有提取人提取總金額不大于總房款、建修總費用或末次結清金額;
(3)職工所提住房公積金均以提取時賬戶實際儲存余額按十元整數(保留十元以下含十元)提取。
其他各類銷戶提取，提取金額為賬戶余額與結算利息之和。
11、問：提取的住房公積金以什么方式支付?
答：職工提取的住房公積金一般不以現金形式給付提取申請人，而采用劃轉入以提取申請人名義開立的建行活期儲蓄存折，對于少數類型提取，如購買公有住房使用公積金沖抵房款等提取類型，采用賬戶之間直接劃轉的方式。
12、問：職工配偶在外省市(戶口在外省市)購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房，職工能否提取本人住房公積金賬戶中儲存余額?
答：根據滬公積金發[1997]第56號文的意見，職工配偶在外省市購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房，除職工與其配偶明確約定該自住住房歸職工配偶個人所有外，職工可以提取本人住房公積金賬戶中的儲存余額。辦理提取審核的流程和要求與本市職工購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房保持一致。
住房公積金購房貸款政策問答
1：申請住房公積金個人貸款需要符合什么條件?
答：(1)具有城鎮常住戶口;
(2)申請貸款前六個月應連續正常繳存住房公積金;
(3)具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力;
(4)沒有公積金個貸債務及其他尚未還清的數額較大、可能影響貸款償還能力的債務;
(5)申請公積金個人購房貸款的借款人，須購買本市城鎮具有所有權的自住住房，且購房首期付款的金額不低于規定比例;申請公積金個人建造、翻建、大修貸款的借款人，須對其具有所有權的本市城鎮自住住房進行建造、翻建、大修的真實需要，且自籌資金不低于建造、翻建、大修住房全部工程款的30%。
2：住房公積金個人購房貸款額度是如何計算的?
答：對首次購買普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額仍為60萬元;若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額仍為80萬元;只有一個人貸款的家庭，最高貸款限額仍為30萬元;若有補充住房公積金的，最高貸款限額仍為40萬元。
對人均住房面積低于本市平均水平，再次貸款購買第二套普通自住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為40萬元;若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元;只有一個人貸款的家庭，最高貸款限額為20萬元;若有補充住房公積金的，最高貸款限額為30萬元。對投資投機性購房，從緊掌握住房公積金貸款政策。
3：住房公積金個人建造、翻建、大修貸款額度如何計算?
答：一般按每平方米建筑面積1000元標準計算;單筆最高限額20萬元，有補充住房公積金的單筆最高限額30萬元。其他購房貸款條件參照住房公積金個人購房貸款執行。
4：夫妻是否可以分別申請住房公積金購房貸款?
答：不可以。只要夫妻中的任意一方已獲得住房公積金貸款且尚未結清，另一方就不得再申請住房公積金個人購房貸款。
5：住房公積金貸款的貸款年限是如何確定的.?
答：申請住房公積金個人購房貸款，一手房最長不超過30年，二手房最長不超過15年[竣工年限5年以內(含5年)的二手房，參照一手房標準執行];申請自住住房公積金個人建造、翻建、大修貸款，最長不超過15年;申請購房貸款附加建造、翻建、大修住房公積金貸款，貸款年限應與申請的購房貸款年限一致。另外，上述年限均不得長于借款人法定離退休時間后的5年。
6：住房公積金購房貸款當前利率是多少?
答：目前五年以下(含五年)的住房公積金購房貸款年利率為3.33%，五年以上為3.87%。
7：住房公積金貸款的申請受理網點有哪些?
答：目前全市受理公積金貸款的網點共有500多家，包括部分上海市公積金管理中心區縣管理部、上海市住房置業擔保公司及其下屬各分公司營業部、18家公積金貸款受托商業銀行下屬網點、上海住房公積金網上貸款受理平臺，均可咨詢公積金貸款辦理事宜。上述網點可以撥打咨詢電話，或登陸上海住房公積金網查詢。
8：申請住房公積金貸款需要攜帶哪些材料?
答：1、申請公積金個人購房貸款和購房附加建造、翻建、大修貸款應提供以下資料：
(1)主貸人、配偶、參貸人的公積金帳號、身份證、婚姻證明;
(2)購房合同和不低于規定比例的首付款發票;
(3)房產商或代理商營業執照復印件(一手房);
(4)房產商或代理商收款帳號(一手房)、賣方或買方收款帳號(二手房);
(5)預售許可證或大產證復印件(一手房)、上家產證復印件(二手房)。
2、申請自住住房公積金個人建造、翻建、大修貸款應提供以下資料：
(1)主貸人、配偶、參貸人的公積金帳號、身份證、婚姻證明;
(2)申請建造、翻建、大修貸款房屋的房地產權證;
(3)與施工單位簽訂的建造、翻建、大修自住住房的工程合同原件、施工單位營業執照或資質證明復印件;
(4)支付不低于建造、翻建、大修自住住房的全部工程款30%的證明。
9：公積金提取還貸方式有哪些?有何區別?
答：目前公積金提取還貸方式有兩種：
(1)一次性還款法——提取住房公積金余額一次性歸還貸款余額，重新計算月還款額并繼續按月還款的辦法;
(2)逐月還款法——每月直接從提取還貸人住房公積金帳戶中提取用于歸還當月貸款本息的辦法。提取的住房公積金金額不足時，借款人應及時補足其還款金額。
兩者區別在于：在一次性還款法下，委托人每年只可提取一次住房公積金用于還貸，具體時間以《委托書》的約定為準;在逐月還款法下，委托人每月可提取一次住房公積金用于歸還當月貸款，時間一般為每月的固定日期。
10：公積金提取還貸手續如何辦理?
答：借款人人正常還款一期以后，可向其貸款銀行提出提取還貸的申請，簽訂《委托書》。借款人提出申請需攜帶的資料有：主貸人、配偶以及參貸人的公積金個人帳號、身份證、婚姻關系證明、戶口簿和借款人任意一次的還款憑證。
11：在提取還貸期間，可對原委托書中的內容進行變更或終止委托嗎?如何辦理?
答：可以。提取還貸委托期內，提取還貸人發生變更(主貸人除外)，或者變更提取還貸方式，可向原貸款銀行提出辦理變更委托的申請，并簽訂《提取住房公積金歸還住房貸款委托變更書》，每次辦理提取還貸方式的變更必須在原委托滿一年以后，委托人的增減不受此限;貸款本息結清前，提取還貸人可以與貸款銀行終止委托，但在一年內不得就該筆貸款再次辦理提取還貸委托。辦理變更或終止時，委托人均須帶好借款合同、身份證、戶口簿、原《委托書》。
12：借款人可否提前償還住房公積金貸款?
答：借款人自放款之日起滿一年可提前歸還部分公積金個貸本息，借款人申請提前歸還全部貸款的，不受時間限制。提前還款不必支付違約金。
13：住房公積金經濟適用房貸款與本市購買一般商品住房公積金貸款相比較，貸款政策方面主要有哪些區別?
答：一是擴大了共同借款人的范圍。住房公積金貸款是以戶為基礎，借款人和共同借款人分別計算貸款額度的辦法，為提高購買經濟適用住房家庭的住房公積金貸款額度，《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則(試行)》將共同借款人從購買普通商品住房公積金貸款規定的配偶和同戶一年以上直系血親，擴大到除借款人之外，經濟適用住房共同產權人作為住房公積金經濟適用房貸款的共同借款人;同時，產權人之外的經濟適用房共同申請人，經本人同意也可作為住房公積金經濟適用房貸款的共同借款人，共同借款人應同時符合住房公積金貸款申請條件。
二是擴大借款家庭的補充還款渠道。當借款人在還款過程中發生困難，出現三期以上貸款逾期，可向市公積金中心提出增加借款人的血親(借款人的父母、子女、兄弟、姐妹)作為補充還款人，經補充還款人同意，可將其繳存的住房公積金余額用于還款，以減輕借款家庭的還款負擔。
14：借款家庭申請住房公積金經濟適用房貸款應具備哪些條件?
答：借款人申請住房公積金經濟適用房貸款應同時符合下列條件：
(一)符合購買本市經濟適用住房的條件，并已按相關規定簽訂《上海市經濟適用住房預(出)售合同》;
(二)符合現行住房公積金個人購房貸款的條件。即借款人及共同借款人在申請貸款前六個月應連續正常繳存住房公積金;具有較穩定的經濟收入，沒有尚未還清的數額較大、可能影響貸款償還能力的債務。
15：《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則(試行)》所稱的“補充還款”是什么含義?如何申請辦理住房公積金經濟適用住房貸款補充還款手續?
答：補充還款是指借款人發生三期以上(含三期)貸款逾期時，可申請增加補充還款人，補充還款人用其繳存的住房公積金余額協助歸還借款人和共同借款人的住房公積金經濟適用房貸款。補充還款人的范圍：借款人的父母、子女、兄弟和姐妹。
具體申請和辦理流程為：借款人和共同借款人可通過市公積金中心所屬區(縣)管理部、住房公積金網上貸款業務部、市住房置業擔保有限公司各網點提出增加補充還款人的申請，經上述單位和機構核準，簽訂相關補充還款協議后，即可通知補充還款人本人到經濟適用房貸款發放銀行，按補充還款協議的約定，辦理變更住房公積金歸還住房貸款相關手續。
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