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長三角有這么一個板塊，地方不大，僅僅是一個小鎮，但是在一紙規劃公布之后，無數投資客涌入，讓這個沒地鐵、沒好學區、沒大型商業的小鎮，房價從幾千沒人要，一路上漲到2萬出頭買不到。
說到這里，相信很多關注長三角樓市的朋友就已經知道，這個小鎮，就是蘇州吳江的汾湖，同時也是長三角一體化示范區的先行啟動區。
就在最近，這個板塊又實實在在的給蘇州樓市扎了一針雞血，汾湖的某個項目開盤，119套疊墅，超250組客戶鎖資，開盤即售光，而馬上要開出的500套房，目前鎖資人數就已經超過了500人，又是開盤即清盤的節奏。
萬萬沒想到，蘇州“金三銀四”的第一炮，竟是由汾湖打響。于是我們在近期前往了汾湖，一探究竟。
上海投資客重回汾湖，搶房潮再現
首先要說，汾湖當前樓市的熱度確實很高，而且并不是開發商和中介們吹出來的那種熱度高。我們踩盤的第一個項目，保利湖畔云上。這個項目此前一共開了兩期，兩期全部賣光。據銷售介紹，他們去年年底的時候第一次開盤，一共212套房源，光是鎖資就超過了500組，開盤當天就全部賣光。
一查這個項目的一期網簽數據，89%，確實如他所說。（汾湖樓盤允許沒有購房資格的客戶先訂房，滿社保后再正式網簽，故有部分已售出房源不記錄在網簽上。）
保利一期網簽數據
上個月，他們的二期開盤，一共119套房，其中疊墅就占了90多套，最后鎖資人數超過250組，依然是開盤即清盤。
目前這個樓盤正在進行三期的認籌鎖資，因為之前買的好，這次直接就放出500套高層加疊墅房源，而鎖資人數當前已經超過了600組。
而從這里也能看出，汾湖基本是一個由投資驅動的市場，因為一個小鎮就靠自身，很難去消化這么多的疊墅房源。據銷售介紹，在這里買房的，70%以上都是上海來的客戶，也基本都是以投資為主。
汾湖目前在售的新盤，其他的熱度雖然不及保利，但賣的也都不錯。像碧桂園項目，3月中旬會加推一棟樓，目前三分之二的房源已經被定光；光明項目，目前在售的6棟樓，其中三棟都已經賣的只剩下1樓。
我們去年年中來汾湖的時候，汾湖的大部分樓盤都會有這樣那樣的折扣優惠，而當前在售的四個樓盤，全部取消了優惠，就按備案價賣。
高鐵軌交雙落地，汾湖兌現天賦
其實，對于汾湖的投資熱度，其實一直存在?？v覽整個環滬，首先在地理位置上，汾湖具有相對的優勢及稀缺性。東臨上海，西瀕太湖，南接浙江，是絕對的江浙滬“兩省一市”的黃金交匯地。
汾湖地處上海半小時經濟圈內，距虹橋機場僅53公里，到達上海市中心30分鐘左右。
同時，可通過蘇嘉杭高速公路、227省道、蘇同黎一級公路及蘇嘉杭高速等直達蘇杭市區。
而提到汾湖，就不能不提蘇州南站。因靠近上海，蘇州的定位，一直是樞紐旁的過路站。而在去年，通蘇嘉甬鐵路和滬蘇湖鐵路雙雙開始動工建設。隨著通蘇嘉甬高鐵、滬蘇湖鐵路的相繼建設，蘇州將崛起成新的鐵路樞紐。
蘇州南站概念圖
而這兩條鐵路的交匯點，就設在了汾湖境內的蘇州南站。也就是說，目前長三角地區最重要的兩條鐵路，滬蘇湖鐵路和通蘇嘉甬兩條高鐵，它們的交匯點就在汾湖，從此汾湖抵達上海、蘇州、湖州、嘉興、寧波、南通六大核心城市，基本融入了一小時高鐵經濟圈。
去年年初，國家發展改革委和交通運輸部正式印發《長江三角洲地區交通運輸更高質量一體化發展規劃》，其中明確提出規劃建設上海17號向西延伸。
同時在去年的6月，上海市交通委主任謝峰做客民生訪談，介紹長三角生態綠色一體化示范區綜合交通規劃，也提到正在規劃上海17號延伸的研究，延伸的方案之一就是17號線西延，并與蘇州軌道交通10號線在蘇州南站無縫對接。
而在近期蘇州公布的《十四五規劃》中，也是明確提到了，從蘇州出發，穿越汾湖并與上海17號線鏈接的水鄉旅游線將在5年內開始動工。雙重印證之下，上海蘇州地鐵延伸至汾湖，已是就是板上釘釘之事。
除了蘇州南站以外，汾湖最大的熱度還是來源于長三角一體化示范區這個最大利好。
在長三角一體化示范區的消息傳出以前，汾湖就已經是產業發達的省級經濟開發區。雖然說目前呈現出來的仍然是小鎮規模，還沒有什么大型的商業體之類的，整個開發區僅有一個慕森商業廣場群。但汾湖的產業實力不弱。
汾湖開發區現有各類企業2800余家，擁有永鼎股份、康力電梯、東吳水泥、歐普照明，四家上市公司，像揚子江藥業、歐普、丹麥機器人公司BlueWorkforce、全國首個智能電動汽車產業園、康力電梯股份有限公司這樣的大企業，都把研發中心和總部落在這里。
而在一體化示范區的消息公布后，更是吸引了華為、京東這樣的頭部巨型企業入駐。
去年下半年，華為與上海政府簽約協議，將整個浦東華為研發中心搬到了青浦金澤鎮，整個基地確定引入員工4萬人，而青浦基地距離汾湖僅6公里。
華為青浦基地距離汾湖保利項目在6公里左右
交通方便，產業發達，同時還有絕對的國家級政策加持，汾湖的未來發展空間非常能夠引人遐想。
也正是因為這個原因，這幾年的汾湖，一直在吸引周邊，特別是上海的投資客。
目前汾湖在售的項目，均價大約在1.9-2W左右，價格不低，和吳中太湖旅游度假區、運東等剛需板塊的價格差不多。由于汾湖禁止拍地，現在在售的新房一般都是18年以前拿的地，地價那時候還處于低位。而蘇州整個大市都執行比較嚴格的限價，所以這些新房的備案價很難備上去。
新房的價格雖然被嚴控，但是因為這一波波利好來襲，汾湖的二手房東也是普遍躍躍欲試，把房源提價放到市場上試水價格，而這也就讓汾湖的二手房價格反而要高于新房，均價普遍已悄然站上了2字頭，甚至超過了吳江主城區和花橋大部分二手房的價格！
前兩年的汾湖二手房房價
這里可以對比一下花橋，在花橋地鐵開通后，花橋的房價也是迎來了一波爆發，土拍持續加價，房價直接翻了兩翻，漲到了如今的2萬2左右。然而在暴漲之后，花橋也是迎來了長達兩年的橫盤期。
而汾湖此前顯然也面臨著這樣的局面。汾湖本身土地規模不大，在售的新房項目也不多，在規劃來臨之后，房價迅速被炒高。
橫盤期的汾湖如何突圍
炒高房價之后的汾湖，此時就面臨了兩個問題。一，房價雖然上來了，但是短時間內的人口還沒有真正導入，如果沒有真正的自住群體入場，那么掛牌價就只是一個數字而已；二，前年蘇州724新政，宣布整個大市范圍內新房限售三年，二手房限售五年，這也就意味著只要投資汾湖，那么投資的周期就會被無限拉長。
從人口和政策的雙重層面上，汾湖都是在對短期炒房客說不。也正是因為這個原因，汾湖在前兩年進入了橫盤狀態，房價基本沒漲，二手房掛牌價慢慢下跌，像保利旁邊的嘉樂城二手房，價格基本在1萬7左右，與前兩年已不能同日而語。
而今年的熱度從何而來？很簡單，一，蘇州在今年放寬了落戶，同時汾湖本地的開發商也開始學起了花橋，可以讓外地購房者能夠繞過限購。對于一個以外地投資客為主的市場來說，松開了限購的口子，顯然是大大的利好。
除此之外，汾湖作為一個臨滬的城市，市場自然會受到上海的影響。從去年開始，上海的行情開始啟動，而汾湖的行情受到波及，跟著一起上揚。今年上海調控收緊，很多打算投資上海的投資客于是選擇重返汾湖。
雙重因素疊加之下，造成了汾湖的這波熱度。
那么汾湖樓市是否會在未來幾年，重現橫盤狀態呢？目前來看，蘇州限售的口子不開，汾湖的市場很難說真正大火，目前的熱度都像是一種花錢買未來。不過要判斷一個地方是否值得投資，還是短期看政策、中期看土地，長期看人口。雖然汾湖市場被限售政策死死壓制，但從長三角一體化這個國家級別的政策來看，顯然后者的高度更高，長效性也更穩定?？梢哉f，即使未來再度遭遇橫盤，但長遠來看，汾湖仍然值得投資，值得期待！
