積分落戶又帶來5400張改善房票

　　原創房小評中國房評報道2022-07-2215:38發表于天津

　　日前，北京市2022年度積分落戶名單公示結束，共有6006人擬獲得落戶資格。

　　這6006人當中，有5400人通過“職住區域”項獲得了，平均高達9.02分，同比提高30%。

　　過去三年，北京市積分落戶成功人群的“職住區域”項目平均得分分別為：4.51分、6.93分、9.02分。

　　按照北京市2022年度積分落戶政策內容，“職住區域”項內容及積分規則為：

　　在本市城六區之外其他行政區自有住所居住的，且取得落戶資格后應當在該自有住所落戶，每滿1年加2分；

　　滿足上述條件且在本市城六區之外其他行政區工作的，每滿1年加3分。以上情況，最高加12分。

　　以此推算，2022年度擬獲得北京積分落戶資格的擁有“職住區域”的5400人當中，在城六區外擁有住房的最短時間不低于2年。

　　北京戶口關系到孩子上學，很多“北漂”族渴望落戶北京。由于北京積分落戶競爭激烈，2022年申報人當中僅有4.91%的幸運兒入選，因此在增加積分的競爭上也是白熱化。每一項項都被積分落戶人群充分利用，有人甚至賣掉了城六區的房子專門到城六區外買小戶型的二手房，專門為積分落戶所用，這些小房子也得了一個綽號：落戶房。

　　按規定，擁有“職住區域”成功獲得積分落戶資格的，在落戶的時候應該將戶口落在這套城六區外的房產上。

　　擁有北京戶口后，家庭可以購買2套住房，也就是說上述成功落戶的家庭將新增一張房票。

　　此外，2022年度擬獲得積分落戶資格的6006人平均年齡40.8歲，平均在京工作時間16.7年；大專及以上學歷占比超過96%，本科及以上學歷占比約72%；從事科學研究、技術服務及文化產業工作人員占比53.9%，高新技術企業工作人員占比36%。

　　把上述擬獲得2022年度積分落戶資格人群的年齡、學歷、職業特征與職住區域進行合并分析的話，我們可以得出這樣一個結論：

　　2022年度擬取得積分落戶資格的人正處于第二次置業（改善置業）的年齡，部分人因孩子上學會有學區房需求；他們的高學歷特征和所從事職業特征決定了他們對高品質生活充滿向往，便利的交通、繁榮的商業配套、高品質的園林綠化等社區環境，以及現代簡約風格的房子，會對他們有吸引力。

　　假設5400個擁有“職住區域”的準成功落戶人群未來打算買一套新房的話，他們對新房的偏好會遵循上述的簡單客戶分析。除此之外，他們的購買能力，也是需要分析的指標。

　　購買能力可以從積分落戶的“納稅”項目中進行觀察。

　　按照2022年度北京市積分落戶“納稅”項內容規定：

　　連續3年納稅，綜合所得個人年納稅額達到10萬元，每1年2分，最高不超6分。

　　按照個人所得稅適用稅率，年納稅10萬元對應的稅前年收入約為56萬元。

　　如果積分落戶人士為家庭人群，夫妻雙方有一方滿足稅前年收入56萬元，那么家庭稅前年收入一般會在100萬元以上。

　　如果這樣的家庭每年能將50萬元進行儲蓄，在40歲左右的年齡，一般家庭儲蓄在300萬-500萬元，如果貸款500萬元20年還清，每個月還貸3.7萬元左右，這樣在沒有父母雙方支持的情況下，家庭可負擔的新房價格在1000萬元左右。

　　如果上述5400人在未來2-3年內陸續都會買一套新房，這就是540億元的一個大市場。

　　對于房企來說，該如何抓住這540億元的機會呢？

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　　關注就業所在地

　　上海、南京等城市陸續放松了落戶條件，北京目前落戶條件較為嚴格，而且每年新增人口為負數，因此積分落戶成功人群應該是房企重點關注的新增購房人群。因為大部分人在經濟條件允許的情況下，都會將積分落戶成功作為人生一件大喜事，既然在北京落戶成功，就想“有恒產者有恒心”，很多人會買房來開啟自己在北京的全新生活。

　　如上所述，2022年度擬取得積分落戶資格的人群職業主要分布在科學研究、文化產業、技術服務、高新企業，占全部積分落戶成功人群的90%。抓住這四大產業的分布地，在這附近拿地，當然是房企在北京拓展的首選。

　　例如，科學研究、技術服務主要在海淀區北部，文化產業主要在朝陽區東部，高新企業主要在經開區和豐臺區總部基地等地。

　　2022年度擬獲得落戶資格的6006人來自4434家單位，房企應該關注這些企業名單，按圖索驥，做好客戶調研，由此指導企業未來在北京的拿地布局。

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　　關注改善居住需求

　　6006個擬獲得北京市2022年度積分落戶資格的人當中，有5400人是在城六區外居住的，他們拿到戶口后，如果要改善居住會選擇什么樣的房子？

　　如上所述，我們簡單分析了一些積分落戶成功人群的年齡、職業、收入、學歷特征，房企應該更具體、更細致地進行分析。從上述特征來看，這些成功落戶的人群在北京市屬于中等收入人群，未來買房以剛改、再改需求為主。

　　綜合來看，這些人對房產總價接受能力有上限，例如1000萬元的套總價是一個價格敏感點，三室和四室，面積在120-150平米的改善戶型比較有市場。

　　根據中原的一份報告，41-50歲的購房者優先選擇120-144平方米的產品，側重考慮兩代、三代同住。40歲上下的人群，正處于上有老下有小的階段，可能有兩個孩子，三代同堂。

　　除此以外，還要區分積分落戶成功人群買房是屬于新購，還是賣舊換新。獲得北京戶口，對于大部分積分落戶成功的家庭來說，等于多了一張房票，如何吸引這些人群使用這張房票，還是取決于房企產品的吸引力。

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　　　　　　高端化是個趨勢

　　　　　　從今年上半年北京樓市成交結果來看，高端化是個趨勢。

　　　　　　例如，四房戶型成交套數占比達到了18%，比去年提高了4個百分點，這一趨勢還在迅速上升。

　　　　　　140平米以上戶型成交套數占比提高到了17%，比去年提高了5個百分點。90平米以下戶型成交占比從去年的59%迅速下降到45%。

　　　　　　北京市新房成交當中，套總價在1000萬元以上的有3438套，同比提高25.7%。

　　　　　　在擬取得2022年度北京市積分落戶資格的人群當中，高端改善需求是一個確定性需求。因為他們的平均年齡到了40歲左右，相當一部分人群在45歲以上，這些人群已經屬于人生第三次置業（享受型），他們要么不買房，要買就是大戶型、高端項目。

　　　　　　因此，如何抓住積分落戶人群的高端購房需求，是當前北京在售高端改善項目的一個重點工作。

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　　產品要出新出彩

　　同時，由于大部分積分落戶人群都已經至少買過一次房，買房經驗較為豐富，而且這些人平均年齡40歲左右，屬于知識和社會經歷都比較豐富的人群，再次改善買房，對產品比較挑剔，個性化需求也比較多。

　　為此，開發商應該從以下方面入手，產品出新出彩，以求打動客戶：

　?、倬W紅示范區、爆款售樓處的存在是非常必要的。但是，并非一味簡單地加成本、提售價，而是要深入調研、精準定位，真正打動目標客群心動的點。比如在地化創新，有助于差異化定位，突破同質化競爭，滿足高端置業者的個性化審美。

　?、趹粜驮O計要更加人性化，滿足多人口家庭每個人的需求升級和成長型家庭的變化。

　　比如主臥套房“社交化”，很多高端改善產品的主臥已經不只有臥室功能，大飄窗、沙發區、衣帽間、梳妝臺、雙臺盆、浴缸應有盡有。

　　再如兒童房與書房、多功能房的良好互動，有助于家長照看、監督。兒童房具有可變性，隨著孩子年齡變化，可以從互動型轉為獨立私密型。

　?、劬b修是購房者對房屋品質最直觀的感受。大師設計、高品質精裝投入是必不可少的。但要獲得這些買房人認可，不能僅靠品牌堆砌，審美品味、家的舒適觀感、個性創意都不能少。

　?、軅€性化需求滿足。這批高收入人群見多識廣，有些有著自己的收藏愛好，有些喜歡買包買鞋，有些喜歡品紅酒，或者西式開放式廚房。因此，在空間中適時展現這些貼心的預留空間，比如隱藏收納柜、西廚島臺、紅酒吧臺……就更有可能俘獲買房人的心。