2021年7月23日上海又發布了提高房貸利率和五年內贈予仍記入贈與人擁有的住房套數這兩個新政策，進一步提高了買房成本和買房門檻。
在上一篇《魔都新房購買指南之為什么要買上海一手房？》中我有講到一手房趨之若鶩的原因。
如果你有購房打算，一定要記住只要市場熱度不降下來，放在抽屜里的政策可能會層層加碼，更打得你措手不及。
唯一的解決之道就是用最短的時間買到一套房。
下面詳細介紹一下上海一手房購買規則。
積分規則詳見下圖：
由于入圍分數線是依照準售房源和130%的認籌上限決定的。
比如有100套準售房源，如果認籌不超過130組，那么就不會觸發積分，積分再低都能購買該樓盤。
如果超過130組，那么認籌者積分從高到低排序后確認第130組的積分為入圍分數線，入圍的的認籌者都能參與搖號。
值得注意的是，觸發積分的樓盤有5年的鎖定期，購房5年內都不能出售房屋。這主要是為了打擊炒房投機客，穩定市場預期，保護剛需人士。
積分制的出臺充分貫徹了國家“房住不炒”這一理念。
小胖看房、一房一萬等中都有估分小程序可以方便大家自我評估。
“社保月數”這一項可以通過“上海人社”App進行查詢，該記錄囊括了個人所有的社保繳納月數，最為準確。
假如評估下來積分不是很理想，也不代表沒有機會買到房子，請耐心往下看。
對照五個記分項，試著逐一尋找提高積分的辦法：
1.結婚
這個比較適合已經有結婚打算的準夫妻。
當然，領證前務必提前問清楚對方是否5年內有購房記錄、貸款記錄，否則還要被倒扣分或者增加購房成本。
另外還需要注意“夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”這個規定。
假如你的結婚對象3年內離過婚的，那么要根據TA離異前家庭總套數確定是否有購房資格。
2.落戶
這個僅針對非上海戶口的購房者有意義。落戶本身要符合政策，難度略大，只能干瞪眼了。
3.把房子全部賣掉
由于5年內有賣房記錄暫時不影響積分，把全部房子賣掉這樣的操作直接可以增加15分，效果立竿見影。
然而，隨著政策的不斷加碼，尤其是二手房貸款難以及二手房指導價的出臺，現在要出售二手房顯然不如前段時間那么容易了，除非下家有能力支付全款，否則完成交易的周期會很長。有機會另寫文章，此處就不展開了。
大家只要記住，只有等下家辦出產證，你的產調上才會顯示名下無房。如果控制不了交易周期，很容易錯過心儀的樓盤。
4.無解
5年內有購房記錄，神仙也救不了你，只好等滿5年以后再看看那時候的政策了。
5.尋找社保系數較高的樓盤
每個樓盤設置的系數會有所不同。系數越高對基礎分低的購房者比較友好，對社保系數低的購房者不利。
值得注意的是不要單純因為自己的基礎分低就直接放棄，實際上還有可以撿漏的機會。這部分我將結合實際認籌的案例進行講解。
自推行積分制以來，入圍分上至112.8分（復興瓏御）下至30.5分（金地嘉悅灣，沒有觸發積分）。
對不同樓盤的基本情況和入圍分進行深入研究可以發現這么幾個規律：
1.樓盤越稀缺，分數越高。
2.準售房源套數越少，分數越高。
這里不得不談一談復興瓏御。
該樓盤地處老西門板塊，堪稱是市中心中的市中心，離新天地、淮海路、人民廣場、南京路商圈都很近，更有8號和10號兩條地鐵線加持。
此次上市僅有47套準售房源，戶型均為194平。
當然，還有我們前文提到過的倒掛問題。倒掛現象嚴重，開盤價格13.6萬，二手房均價高達20萬。
按按計算器就能感受到為什么它能刷新積分記錄。
再比如唐鎮板塊的融創未來金融城6月同時推出了A和C兩個地塊，單價同為元/平，套數分別為302套和437套，入圍分數線分別為56.28分和61.3分。
盡管這兩個地塊都是融創進行統一規劃的，但是由于C地塊的配套設施更好，所以C地塊更受歡迎，從而導致C地塊是入圍分數線更高。
結合對上述兩個樓盤的分析，不難發現影響入圍分的因素包括:價格倒掛情況、居住體驗（界面、交通、基礎配套設施等）、準售套數三個。
這三個因素正是需要大家在購房前認真考量的。
認籌周期一般在一個月左右，主要包括提交認籌資料、搖號、開盤三個階段。
提交認籌資料自開發商公告之日起，一般為7天。
如果超過認籌上限130%將觸發積分，房管局會對認籌資料進行審核，并最終確認入圍分數。
隨后，開發商會將入圍名單交到公證處生成搖號順序。
開盤當天，入圍人員五個一組進入選房區進行選房，直到所有房源售罄為止。
如果還有剩余房源則由未入圍人員根據積分高低依次進行選房，這里就有撿漏的機會。
開盤當天沒有售罄的樓盤雖然少，但也切切實實存在。
如果你發現了尚未售罄的樓盤，也不要高興得太早。
在一手房被瘋搶的當下，假如開盤當天還有剩余，那么該樓盤大概率都有重大缺陷，購買時必須考慮清楚。
答案是否定的。
講完積分和認籌規則，可能有些人會過于樂觀，但實際分高也不等于你就能如愿買到心儀的房子。
首先，同一時間段只能認籌一個樓盤。
今年上海主要采取集中批量入市的方式供應新建商品住房。目前，已經推出了三批。
由于相同批次認籌時間接近，因此同批次只能選擇一個樓盤進行認籌。
此外，一旦認籌購房者的名額就會在系統中被鎖定，直到樓盤開盤后才會解鎖。
也就是說，可能你前期看中4個樓盤覺得都不錯，但如果它們都集中在一個時間段上市，那么你只能優中選優。
這個規定的積極意義在于會分流同類型購房者，更大大降低了投機的可行性，對穩定市場預期有十分積極的作用。
其次，搖號順序存在運氣成分。
由于認籌上限為130%，也就是說100套房源會有至少130組入圍（同分情況下同時入圍）。
假設100套房源在第120組時售罄，那么第121組之后的購房者甚至都沒機會選房子。
第三，即使搖到了前120組，可能還會遇到預算不夠、沒有選到理想的戶型、樓層等不得不放棄選房的情況。
由此可見，選擇認籌哪個樓盤很關鍵。下一篇將分享一下選盤的心得，歡迎關注。
