中房報記者付珊珊上海報道
繼蘇州、南京等熱點城市放松限購之后，一線城市的上海也對局部地區政策進行調整。
4月12日，上海臨港新片區管理委員會官網發布通知，對人才住房政策操作口徑進行了優化調整，重點支持單位人才社保門檻縮短為3至6個月。
對于這一政策調整，業內人士普遍持有兩種觀點。一種觀點認為熱點城市外圍松綁可能成為必然趨勢，因為這符合“因城施策”“因區施策”的原則，會為后面政策留足空間，避免政策大面積退出造成市場大起大落；另一種觀點則是基于臨港的特殊地位，認為該政策不具有普遍性，不用過分渲染政策松綁對其他地區的影響。
兩大亮點
在這份《關于優化調整臨港新片區人才住房政策操作口徑的通知》中，政策主要有兩方面的調整。一是將原《購房資格確認函》調整為《臨港新片區人才住房政策認定函》，有效期由原來6個月調整為12個月；二是縮短人才認定的工作年限，從一年調整為3或6個月，其中工作年限要求3個月的企業有252家，要求6個月的有29家企業。
對于第一點調整，上海中原地產市場分析師盧文曦分析稱，臨港新房炙手可熱，不少項目都是被3.1或者3.2人才“包圓”，觸發積分已經是常態。換句話說，還有很多人沒有買到新房。如果購房資格的確認函時效只有6個月，可能會有材料失效但房子還沒有買到的情況，認定函時間延長可以減少反復辦理手續的周折，降低各方成本。
所謂3.1人才，指的是有全日制本科學歷或中級職稱，在上海已繳納3年社保，其中一年是在臨港的（要與臨港人才目錄企業簽訂2年以上勞動合同）。
“人才認定的工作年限縮短則意味著能夠更快得到‘人才’身份的認定，后續就可以享受諸多優惠政策，買房是最大優惠之一?！北R文曦還稱，從這一點調整還可以看出，政策有更細致的劃分，能夠看出哪些企業是重點扶持行業和今后優先發展的行業。
對于上海臨港政策調整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一是國家層面明確促進房地產良性循環、滿足合理住房需求，近期市場因疫情、預期明顯下行，對區域市場良性循環有較大沖擊，需要政策實時調整；二是國務院近期明確，要出臺有利于市場預期穩定的措施，紓困疫情影響，更加有效支持實體經濟發展，臨港屬于自貿區新片區，重點發展新興產業，房地產對區域開發、基礎配套的支撐力度很重要；三是近期國家也大力部署促進住房消費，研究采取金融支持消費和有效投資的舉措，提升對新市民的金融服務水平，而臨港屬于新市民比較集中的區域。
不過，對此業內人士也有不同觀點。
作為上海五大新城之一，臨港一直憑借自己特殊的地位，特殊的政策保持較高吸引力。最近幾年樓市發展也比較快，臨港從原先賣不動的地方搖身一變成為炙手可熱的板塊之一。
根據公開數據顯示，臨港2020年供應為7.4萬平方米，成交17.2萬平方米；2021年供應48.8萬平方米，成交41.7萬平方米；2022年一季度供應42.7萬平方米，成交38.8萬平方米。不難看出，無論是供應量還是成交量都快速上行，尤其是今年，一季度的供應量幾乎趕上去年全年。
去年，臨港樓市也較為火熱，不少項目觸發積分制。根據上海中原的數據，目前臨港的新房庫存還不到12萬平方米，按一年的平均成交量來看，還不夠賣一個季度，市場供求矛盾突出。
基于這樣的情況，盧文曦認為臨港可能不需要政策來提振區域樓市，此次政策調整主要是為了留住人才。臨港是上海重點發展的區域，里面有很多高新產業，但是光有產業還不行，需要人來為產業發展服務。依靠優惠政策可以吸引人口入駐，有了人氣后，一切圍繞人展開的需求會增加，臨港才會被“填滿”。
他認為，臨港政策放松要正確理解，不要過分放大利好。因為從名單來看，只有為數不多的企業入圍。因此，能真正拿到“人才”認證的數量不會太多。但毫無疑問，對想在臨港落戶生活的人來說是利好。
58安居客房產研究院分院院長張波也認為，臨港新片區政策的適度放寬，不代表上海整體的樓市調控政策將迎來進一步的全面放寬，上海整體的政策預計還會保持相應的適度從緊態勢。
外圍松綁是趨勢
雖然上海局部調整樓市政策在業內人士看來不宜過分放大利好，但從近期熱點城市的政策松綁路徑來看具有一定指導意義。
4月12日，南京溧水區、六合區放松限購，外地人購首套房不需要提供社保證明，已婚人士需提供夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本、未成年小孩的出生證明和戶口本；未婚人士需提供身份證、戶口本，可以開一張本區的購房證明。
與南京相似，上海此次政策松綁亦是從外圍區域的特定人群開始。
張波表示，雖然此次臨港政策放寬不代表上海整體樓市調控放松，但后續不排除在一些邊緣區域和個別區域出現政策微調。
對于熱點城市外圍區域率先放寬政策的做法，李宇嘉表示這是一個必然趨勢。
他認為，現在熱點城市的調控被要求遵循“有所為、有所不為”的狀態，南京選擇先將外圍兩區的需求放開，逐步給市場加量，引導預期，再看疫情的情況、市場預期和購買力的恢復情況，再進行下一步動作。上海也是選擇在臨港這樣正在大開發的外圍區域，并且釋放的人才購房限定在了重點支持單位，符合臨港自貿區發展的產業序列，將產業、新城開發、區域配套、新市民就業和安居、新型城鎮化等綜合起來了。
今年以來，已有超過40個城市發布過樓市放寬政策，4月以來，衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌、上海等15個城市加入政策調整隊伍，調整內容涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率等，且松綁城市能級也從三四線逐步向二線甚至一線過渡。
對于未來的政策走向，李宇嘉認為，熱點城市開始對政策糾偏，一方面應對疫情、經濟下行的沖擊，另一方面促進消費釋放、促進行業良性循環，助力實體經濟和穩增長目標，但同時也要貫徹“房住不炒”，就是熱點城市政策松動必須要將“房住不炒”和促消費、促穩定結合起來。政策調整是可以的，但要精準研判選擇哪個區域調整，怎么調整，為后面留足空間，如果一股腦兒退出，可能會造成市場大起大落。
