近日，一則新聞看似波瀾不驚，卻對上海未來發展影響深遠的新聞曝出，那就是開放2021年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿區新片區就業的上海市應屆研究生畢業生符合基本條件可直接落戶的政策。相比之前上海的落戶政策，此番政策可謂有較大的松動。
上海的落戶新政通告
而一旦上海戶籍政策出現松動，則必然會吸引大量應屆生選擇落戶；而一旦他們選擇長期在上海發展，也必然會涉及到購房需求的釋放。這也就必然會涉及到一個問題：戶籍政策松動的大背景下，上海房價會因為突然出現的需求而上漲嗎？
按照正常推測，這樣的政策無疑對于上海的房價是一個利好，因為首先來說上海房價的基本面就比較健康，無論是“一線城市論”，還是“長期看人口”論看來，上海都是一個值得購買的城市，再加上落戶政策放松帶來的人口導入，都是促進房價上漲的因素，所以這似乎是一個不值得討論的問題。
購房者在排隊選房
不過，在我們準備匆忙下結論之前，不妨先來分析一下上海房價目前的走勢，這對于得出結論非常具有參考意義。
作為國內最具經濟活力的城市之一，上海一直在全國房價最高的城市之列，在地產調控的大背景下，如果上海的房價出現大起大落，顯然是與國家意志相違背的。自疫情以來，上海房價曾經歷短暫的“速凍模式”，隨后在2020年夏秋之際，經歷一輪學區房價格的快速上漲后，又在2021年的多輪調控之中趨于穩定。以上是上海房價近兩年以來的走勢簡述。
具體到受本輪政策影響最大的五大新城來說，上海在2021年3月19號發布的《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》提出的建設目標是，至2025年，五個新城常住人口總規模達到360萬左右；至2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口【1】。限于篇幅，我們不可能對五座新城進行逐個分析。而無論是在GDP總量方面，還是人均GDP方面，嘉定都排在五大新城首位；而臨港雖然目前的經濟總量較小，不過由于其為上海的重點發展方向，且近年來建設與投入力度均很大，因此用這兩座新城進行分析，對于預測五大新城未來的房價走勢，還是很有代表性的。
嘉定新城
作為汽車業的中心，位于嘉定西部的安亭是嘉定新城的重要組成部分。而據安居客數據顯示，其12月房價相比年內高點，已下降8.69%。
2021年安亭片區房價走勢
反觀同樣處于嘉定區的南翔板塊，雖然相比年內高點房價也有下跌，但其6.14%的下跌幅度也要比安亭板塊小。
2021年南翔片區房價走勢
而對于安亭房價有過關注的朋友們，可能對安亭近五年來驚心動魄的房價走勢心有余悸。在2016年上海房價的瘋漲中，位于遠郊的安亭也經歷了一輪暴漲。而隨之而來的調控后，上海房價經歷了長時間的橫盤陰跌期，而安亭的房價在這期間卻經歷了一輪深度調整，部分樓盤的價格甚至相比高點前下降了50%以上。
臨港新城
對于上海未來發展重點的臨港新城來說，據安居客數據顯示，其12月房價相比年內高點，已下降29.89%（近三成）。
2021年臨港片區房價走勢
相比較起來，同樣位于原南匯區內，靠近市區的康橋區域房價，據安居客數據顯示，其12月房價相比年初來說一路上揚，已累計上漲13.70%。
2021年康橋片區房價走勢
而且，這是在臨港限購政策已為上海最為寬松的區域的前提之下（臨港區域是上海唯一一個單身無戶籍也可購房的片區），再加上目前臨港有大量的二手房出售，所以可以想見新版落戶政策實施后，對于臨港區域的房價影響將會微乎其微。
事實上，近年來上海已經不是第一次放松落戶限制了：
早在2018年，上海就開始實行“以北京大學、清華大學為試點，探索建立對本科階段為國內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件可直接落戶”的政策。2020年又將這一政策擴大到了上海交通大學、復旦大學、同濟大學和華東師范大學4所高校。2020年12月，針對臨港新片區單位引進的各類人才，在現行的居轉戶縮短年限政策基礎上，上海試行了更寬松的評價標準。針對張江科學城重點產業的骨干人才，居轉戶年限由7年縮短為3年。而針對留學落戶，上海取消了留學人員首份工作必須在上海的限制，只要回國后2年內到上海工作，符合其他條件即可落戶，配偶子女也可隨遷。當月，上海市還提出針對五大新城重點產業和特定人才，實行人才引進和優化“居轉戶”年限由7年縮短為5年?！?】
盡管上海落戶政策近兩年來曾多次調整，但沒有一次房價上漲與放松落戶限制存在強相關。而且本次對落戶五大新城的人才放松落戶限制僅有一個月時間，這顯然也存在著試水的意味。一旦落戶政策對“穩房價”政策造成較大影響，上海也可隨時調整或取消落戶優惠政策。
經過了多輪上漲，上海高昂的房價會阻止絕大部分落戶者短期內的購房計劃；而一旦需求被拉長到長期，集中的購房需求被分散掉，則必然會減小落戶需求帶來的房價波動。而上海最新發布的《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》中明確指出：“十四五”期間，計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，大量公租房入市，加上市場上目前存量的租賃房屋資源，將能起到穩定房價與房租，延緩購房需求的作用。
馨逸公寓，上海公租房代表
綜上所述，盡管放寬落戶政策對于上海房產市場來說是一個利好消息，但在多重因素的影響下，其對于上海房產的影響相對較小，所以也不會引起多大的波瀾。
參考文獻：
【1】《上海五大新城中，誰的綜合實力最強》
【2】《上海規劃“五個新城”建設：至2035年各集聚100萬常住人口》
