正文共：3031字7圖；預計閱讀時間：17分鐘
來源/櫻桃大房子（ytdfz8）；
作者：櫻桃
前言：其實昨天深圳那篇文章含金量很大，我的壓箱寶，輕易不公開說的，特別推薦大家看一下，因為不僅僅是深圳作為風向標非常值得關注，更重要的是那種對成交量的觀測方式，也可以套用到你們所在的城市，來判斷底部、頂部，行情啟動，調整的信號，所以真正有價值的文章，是值得細看幾遍的。當然有的人可能懶得去研究這么深。
今天說說杭州。
昨天，杭州印發《關于貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，出臺了23條政策舉措。
其中一條是關于降低人才落戶門檻的，這跟房地產息息相關。“年納稅1億以上的企業員工可以直接買房，大專以上可以直接落戶買房?！?/strong>
這次距離上一次搶人才半年時間，2018年10月，杭州加入搶人大戰，彼時還有年齡要求，且需要連續一年社保+連續一年居住登記。
去年10月，也正是杭州樓市開始冷淡的時候。
據浙江省統計局數據，2018年杭州新增人口33.8萬，人口總數達到980.6萬人。2017年增加了28萬。
杭州人口流入速度相比南京、成都、武漢這些二線城市來說非常不錯了。但杭州覺得遠遠不夠！因為本科生該落戶的這半年來可能很多已經落完了，2019后繼乏力，只能放低門檻讓大專生進來了！
畢竟未來有人，城市才有發展潛力和活力，連深圳作為一線城市，2019都把姿態放低了，大專也能落戶，杭州是二線干嘛把門檻弄那么高呢？這不是作死嗎？
雖然我們不能妄自揣測說杭州搶人完全就是為了穩樓市，但不能否認，杭州搶了人，結果對樓市絕對是有好處的，畢竟增加了需求嘛。限購暫時又不能放松，因為輿論壓力太大，那名正言順放松人才落戶買房總可以吧。
假如不放松，杭州樓市今年開年打一輪雞血后，很快又會面臨需求不足，市場又會冷下去，所以得馬上開始培育新韭菜！
杭州剛需跟我叫苦不迭，從2016年9月房價起飛以來，好不容易在去年四季度有了調整的跡象，結果杭州又開始人造牛市，非要趕著這頭早已疲憊不堪的牛繼續耕地，不讓它停下來多休息一會。
據杭州地產小王子說，今年先是出現了兩次「萬人搖」，然后搖不起來的樓盤，又開始搖號了。更明顯的是，原本一些去化艱難的新房，現在也基本賣得七七八八。
大家要理解杭州的苦衷，因為停下來了就意味著土地不好賣，那杭州一年數千億支出資金從何而來？僅僅靠1800億的稅收收入可不夠，亞運會要開，還有那么多基建、地鐵等著建呢。之前補給拆遷戶的錢也是跟國開行借的，要等著還的啊。
這場土拍大躍進已經上路了，半路是不能停的，否則很多工程就要爛尾。
今年開年放松限價后，開發商也很配合，3月份都非常積極的入市拿地，而且土地溢價率都不低，接近50%。開發商反正想的開，成本再高，總要給點湯喝吧，否則誰來買你的地啊。
要知道土地市場一旦火熱，開發商和中介就會趁機拿來炒作，你看，地價都這么高了，房價還不得賣到什么價去？那現在正在賣的樓盤是不是很劃算？剛需們自然會緊張，琢磨著要不要趕快入市，成交量不就上來了嘛。
杭州這幾年賣地一騎絕塵，頭牌位置風光了幾年，也因此被外界封為“土杭”的名號。
賣地收入2500億是個什么概念呢？
換句話說，杭州的開發商花了2500億的成本買了這么多地，建筑和財務成本一般要40%，如果想有點盈利，至少要賣到成本價的60%，最起碼也要賣到4000億才能有10-20%的賺頭吧？
2018年的杭州共成交新房14.88萬套，成交總金額高達4036.30億元。剛好是這個水平。
也就是說，杭州需要不斷保持市場2018年的熱度才行，不能冷下去，否則開發商的房子就賣不掉了。
杭州的問題在于操之過急，希望一口氣吃成個胖子，將鳳姐打造成冰冰，從二線城市一步晉升到國際化一流城市。因此拆城快準狠，一個個新城接踵而出。
前不久我去杭州參加層樓的大V論壇，我們開車去踩盤杭州的多個片區，路上隨處可見大片的空地，有的是由城中村拆遷而來，有的是工廠。
殊不知，再美的城市都會留下窮人和富人和諧共處的空間，既有高樓大廈，也有市井小街。
不可否認，舊樓全部拆除，城市逼格提升，市容市貌煥然一新，但這種大躍進帶來的副作用也是顯而易見的。
我朋友從深圳調到杭州工作感慨，杭州租房比深圳貴多了，他還是在銀行工作呢，收入可不低。
因為深圳有大量的城中村承載中低收入人群，降低了居住成本，所以不斷有外來勞動力為深圳創造GDP，要知道像華為員工他們頭幾年也都是租城中村的，而杭州這幾年大拆大建，直接導致租金成本上升，粉絲說之前九堡一片租房很低，后來都拆掉了。
城中村雖然丑，但它租金低，商品房漂亮，但租金也高，拆遷必然提高一系列社會成本，如果工資不漲，企業員工一個月五千的工資，原來一千能租個城中村，現在要花三千，讓他怎么呆下去？這就是變相的把中低端產業趕走。
杭州昨天出臺的這23條是在救實體經濟，但你如此依賴土地財政，勢必要穩房地產，而穩地產，就意味著高房價，高租金，那對實體經濟就是變相吸血。
杭州2018年GDP實際增速已經下滑到6.7%。關鍵你才1.35萬億。
北京、上海都突破3萬億了，人家增速也有6.6%，深圳2.4萬億了，增速還有7.6%。你跟人家一線怎么拼？
固定資產投資額還沒有公布，但從2017年5856億的數據就可以大概估摸，杭州如果不是房地產和基建投資在撐起半邊天，這GDP恐怕會很難看。
而且杭州房價這么高，別說中低端的企業，現在連阿里的員工，在杭州買房子都吃力。
櫻桃杭州粉絲群里有人說，現在阿里的年輕人也買不起杭州的房子了（不是老員工），所以很多阿里年輕人選擇轉崗去成都、廣州。轉崗去成都的同事說，成都房價過去一年是真的在降，2萬可以買個位置很好的房子。
我只想說，相比武漢、成都、貴州這些城市的務實，杭州真的有些過于浮躁了！
我杭州的一位業內朋友胡博跟我們說，杭州的操作模式就是不斷的劃新區，打造概念，講故事，引得開發商們瘋狂搶地，賣地獲取資金后瘋狂基建。
看看杭州打造了多少座城：
1.上城區:望江金融科技城
2.下城區:武林新城
3.西湖區:紫金港科技城+西溪科技谷+之江新城
4.江干區:錢江新城+城東新城+艮北新城
5.拱墅區:運河新城
6.蕭山區:錢江世紀城+湘湖新城+空港新城
7.余杭區:未來科技城+良渚文化村+臨平新城
8.富陽區:銀湖科技城+江南新城
9.臨安區:青山湖科技城
10.濱江區:高新區+奧體博覽城(濱江+蕭山)
11.錢塘新區:下沙+大江東
一座又一座新城，目不暇接，眼花繚亂，都讓人記不住到底哪一個才是核心。
如果僅僅依靠華麗的外表才能吸引人才的城市，是不是不夠自信呢？
4月2日杭州傳聞已久的又一個新區閃耀登場，大江東和下沙正式合并成錢塘新區，總面積531.7平方公里，包括杭州大江東產業集聚區和現杭州經濟技術開發區。
杭州成立錢塘新區，是打算重拾過去幾年丟掉的制造業，把工業搬到大江東，畢竟這才是固本之策，光靠房地產和基建、金融這些也不是長久之策，光是金融，杭州這兩年倒掉了數家企業，大傷元氣。
而對開發商來說，眼下又可以講故事了。
說了這么多，那回到當前，剛需怎么辦？
杭州的故事講到現在，只能硬著頭皮繼續講下去。畢竟亞運會還沒開完呢，基建還需要錢呢。
如今對剛需來說，除了入市，別無選擇。因為杭州把落戶降低到大專，就是在培育新的韭菜。
下一步是不是降低到中專？如果接盤俠還不夠，明年是不是要想辦法放開限購？直到把牛累死？
但對剛需來說，一般等不了那么久。
而對于投資者來說，這已經是非常危險的末路，如果我在杭州，我會放棄杭州，直奔上海（可破XG）。
因為規律不可違，只會來的遲點。消炎藥打多了，打到最后就失效了。杭州在2013年也瘋狂賣過地，2014、2015年房價下跌。
那現在房價已是那時候的一倍以上，所需要撬動的資金也至少多了一倍多。
而價格沖的越高，需求就越少，也會透支完，杭州不斷賣地，未來還有那么多的供給量，根本就不怕沒房賣。
大家還記得2015年股市那次人造牛市的后果嗎？最后摔得粉身碎骨。
只是杭州在不斷延遲人造牛市的終結時間。
大家可以關注我的櫻桃大房子，獲取我所有的分析和投資建議。
櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲周期，不唯空，不唯多，只唯實。
