文/w先生
本文為深圳看房團原創作品
今天，深圳“二次房改”來下文了，公租房、安居房、人才房的建設管理辦法集中對外發布，公開征求意見。
看房團在詳細看完發布的3個政府規章后，針對大家關心的保障房怎么建、如何分、分給誰的問題，梳理出了8個核心要點，幫助你快速掌握這次的新政內容。
100萬套保障房，深圳是否有能力供應？
公租房+安居房+人才房，三種住房在18年內合計供應100萬套。此前，很多人在后臺留言問看房團，深圳哪有地建這么多房子？在這里，看房團集中回答一下。
首先，這100萬套的概念是建設+籌集，而非新建。也就是說，除了拿新地建設、做城市更新、棚改外，這100萬套中，還有一大部分房源需要籌集，比如，城中村那超600萬套住房，可選擇性地轉化為保障房。今年三月，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》中明確規定，未來6年，城中村由“拆”變“治”，那些產權手續不完善、但經濟關系已經理順的“違建”，未來幾年將納入到了住房保障體系。以此為突破口，供應100萬套難度不大，只是需要政府進一步解放思想，擱置一下城中村違建住房的產權爭議。
其次，深圳沒地，臨深有地。去年10月，深圳市人才安居集團在東莞塘廈成功拿地，作為深圳市專門負責人才安居住房投資建設的國企，這一舉措，正是對8月推出的“二次房改”的有效回應，也符合大灣區同城化的發展大勢。
深圳的房價會跌嗎？
看房團在這里可以告訴大家：
深圳的房價不會跌。深圳人口基數大，未來增量又極為可觀，每年消化9.5萬套（170萬/18年）新增住房，完全無壓力。更何況這9.5萬套中只有40%（3.8萬套）是商品房，對諾大深圳來說，一年3.8個紅本，少得可憐。再疊加上目前已有的180萬個紅本，也就是說，2035年前，如果深圳人口總量恒定的話，也就是說2500萬人手里只有250萬個紅本。這么稀缺，怎么會跌？
深圳房價也不會大幅上漲。畢竟，“房住不炒”是主旋律，大漲大跌都是不被允許的。況且，此次新政中，10年社保成為6折人才房，5折安居房的基本申請條件。這讓廣大購房者“心里有數”，起到“定心丸”的作用，短期內也有效分化了購房需求，有助于緩解樓市供需壓力。所以，大幅上漲，已成過去式。
保障人群都是戶籍家庭？
從征求意見稿來看，三種住房的申請條件中：
?安居房明確要求深戶；
?公租房除個別定向配租的群體外，其他的都要深戶；
?人才房配租的有居住證即可，但配售的人才房，還是需要深戶。
在看房團看來，深圳市政府這么做，很大程度上是為了吸納戶籍人口。當下的中國，能把人有效地捆綁在一塊土地上，要么是房，要么是戶籍，3個政府規章明確深戶這個門檻，也是內地眾多城市的通行辦法。而深圳的入戶條件已經很低了，這也變相地拉低了保障房的門檻。
當然，針對這一問題，深圳還有改善的空間，中國的戶籍制度會變革，社保應該是未來政策改良的一個方向。
如何申請這三種住房？
看房團分別給大家梳理出了一個簡單的流程。
公租房
前提：
深戶+3年社保+無房+符合收入財產線+無享受其他住房優惠政策
流程：
1.在相關網站填寫申請信息；
2.經審核后，符合條件的申請人進入輪候冊；
3.公租房項目發布配租公告，自行選擇是否認租；
4.提交認租申請，接受審核；
5.審核結束，公示入圍名單；
6.入圍申請人公開選房（自主選房、抽簽選房、計算機編配）；
7.公示選房結果，簽訂租賃合同。
此外，定向分配主要針對的是提供社會公共服務的低收入人群，如公交司機、環衛工人。政府將把房源直接定向分配給這些單位，由用人單位自行配租給自己的職工。
安居房
前提：
深戶+10年社保+無房+符合收入財產線+無享受其他住房優惠政策
流程：
1.政府發布申請受理通告；
2.申請人看通告，符合條件即可提交申請；
3.政府通過抽簽、搖號、評分等手段，確定一定比例申請人入圍；
4.審核入圍申請人材料，并公示結果；
5.入圍申請人按確定的公開選房（自主選房、抽簽選房、計算機編配）；
6.辦理認租/認購手續。
人才房
面向個人配租前提：
深戶或居住證+無房+無享受其他住房優惠政策
面向個人配售前提：
深戶+10年社保+無房+無享受其他住房優惠政策
流程：
1.政府發布配租、配售通告；
2.申請人看通告，符合條件即可提交申請；
3.政府通過抽簽、搖號、評分等手段，確定一定比例申請人入圍；
4.審核入圍申請人材料，并公示結果；
5.入圍申請人按確定的排序自主選房；
6.辦理認租/認購手續。
面向單位配租的人才房，在政府發布公告后，符合條件的單位需提交申請，經審核確定的單位，需提交擬入住員工名單，政府審核無誤，員工即可入住，用人單位與政府簽訂定向配租合同?？捶繄F預計，用人單位獲批的門檻應該不低，這類單位多為納稅大戶或身處核心產業鏈、手握核心技術等。
購買的保障房日后可以賣嗎？
可以。出售的人才房和出售的安居房，有一個封閉期，其中有兩個時間點，3年與15年需要注意。過了封閉期，可以上市交易。
舉個例：假如你2020年買了人才房或者安居房，2023年不想住了，那你要把房退還給政府，政府會退還你當時出的購房款；住了超過3年又不到15年的，可以退給政府或者轉售給其他符合條件的申請人，你可以拿回你的購房款，還給你計利息（參考銀行存款利率）；住了15年，你就可以取得完全產權，上市交易，當然，交易后的收入差價，政府要抽一筆增值收益。畢竟，當初你是6折買的人才房，5折買的安居房，而保障房可沒有上市交易的“慈善”屬性。
為什么畫收入財產線？
看房團仔細了解了一下，其實多年之前，深圳就提出了這一想法，但受當時技術所限，財產核查很難做到，這也就有了“開豪車進出保障房項目”的現象。如今，大數據、云計算等為財產核查提供了技術支持，此時再提收入財產線，可保證住房保障的精準化，將保障房分配到更為需要的市民手中。
至于這條線如何畫？畫在哪個檔位？目前還沒有答案。但看房團認為，這不是一個固定值。隨著保障房房源的供應與市民收入水平的變化，這條線也會上下浮動。
哪個群體最受益？
看房團認為，此次新政最受益的群體有兩類，這兩類群體在舊的制度體系下是沒有明確被保障的。
其一為人才，而且是以本科生為主的基礎性人才。配租的人才房可以短期內解決這類人才的住房問題，配售的安居房與人才房又為其提供了的遠期目標。深耕十年，即可申購5折的安居房與6折人才房。
其二為給深圳提供公共服務的低收入人群，如環衛工人、公交司機等。這類人群多為非深戶，且不具備落戶條件，而此前的舊辦法設置了深戶門檻，新辦法中，明確規定像這類用人單位定向配租。未來，這些為深圳更加美好而服務的基層勞動者，有望入住公租房。
如何分享改革紅利？
“扎根深圳，擼起袖子加油干！”
新政下，一窮二白的新市民可以申請租住公租房、人才房。至于未來，深圳為大家提供了N種解決方案，以十年為期：干得好的腰纏萬貫，買高品質的商品房；正常發揮的申購6折人才房；如果那時囊中羞澀，申請5折安居房。也就是說，無論你走上哪條路，都有可能手握一套房子，深圳的房子！
但前提是你堅持了下來，而且落戶了。
看房團認為，目前較低的落戶門檻在幫助深圳吸納足夠的戶籍人口，亦或城市公共資源極度緊張時，會提高門檻。所以，當下的窗口期，不容錯過。
